自僱人士住宅抵押貸款（非 QM 貸款）
專為企業家打造的房屋融資 — 以銀行對帳單而非稅務申報表作為資格審核依據
提供 10 萬美元至 500 萬美元的資金，適用於主要居所、第二住宅和投資性房地產。非合格抵押貸款（Non-QM）採用銀行對帳單收入和現金流核保方式 — 無需 W-2 表格、不受稅務申報表限制、亦無債務收入比（DTI）門檻。
非合格抵押貸款（Non-QM）是一種房屋貸款，專為那些收入不符合傳統機構支持貸款狹窄標準的借款人而設計。對於採取合法稅務扣除額的自僱企業家、獨立承包商、零工經濟工作者和企業主而言，傳統抵押貸款往往會造成人為的上限 — 您的應稅收入看起來比實際狀況低 現金流，且 債務收入比 （DTI）比例（Fannie Mae 和 Freddie Mac 所依賴的指標）會因此對您造成不利影響。非合格抵押貸款（Non-QM）透過審核您銀行帳戶中實際流動的現金流而非稅務申報表的淨利，來核定您的資格，從而解決了這一問題。「消費者金融保護局的還款能力規則」 消費者金融保護局的還款能力規則 設定了貸款機構必須滿足的標準，以驗證您的還款能力 — Non-QM 貸款機構透過替代性收入文件而非 W-2 / 稅務申報路徑來達到該標準。
對於自僱借款人而言，最常見的 Non-QM 結構是 銀行對帳單貸款。貸款機構不會要求稅務申報表和薪資單，而是審查 12 至 24 個月的個人或企業銀行對帳單，以計算符合資格的月收入 — 通常使用總存款的百分比（「費用比率」或「現金流」法），或與年初至今的損益表進行核對。這反映了您實際的生活收入，而不是扣除折舊、商務餐飲和 第 179 條 扣除額之後的剩餘數字。根據 美國國稅局（IRS）針對自僱人士的指導方針，有超過 3000 萬美國人賺取自僱收入 — 其中絕大多數人使用的扣除額合法地減少了他們的應稅收入。傳統貸款 核保審查 將該減少後的數字視為您的真實獲利能力。Non-QM 核保則將您的銀行活動視為您的真實獲利能力。
Non-QM 自僱抵押貸款適用於比許多借款人想像中更廣泛的房地產和居住類型：主要居所、第二住宅和 投資性房地產。它們支持購屋融資、利率與期限再融資以及現金抵押再融資 — 對於想要在不出售房屋的情況下將 房屋淨值 轉換為 營運資金 業務資金的業主來說，這是一種強大的工具。期限為 15 至 30 年，提供固定利率和僅付利息選項；僅付利息的結構可以在您的企業進行大量再投資的年度內有效地降低月供。頭期款通常介於 10% 到 20% 之間，具體取決於信用、房產類型和特定的 Non-QM 方案。過戶時間為 10 到 25 天 — 比傳統 45 到 60 天的時間表快得多，因為無需機構核保流程，也無需審查稅務申報表。
Non-QM 的挑戰在於這是一個專業市場。並非所有貸款機構都提供 Non-QM 貸款，而提供該服務的貸款機構各自運行其銀行對帳單方案，並具有不同的收入計算方法、費用比率、儲備要求和利率表。在一家 Non-QM 貸款機構獲得良好資格的借款人，可能會因為與借款人檔案無關的原因，在另一家機構被收取高出 1.5% 的費用。Let's Syndicate 讓您的單一申請同時呈現在多家 Non-QM 貸款機構面前 — 您可以並排比較真實的利率、條款和現金抵押優惠，只需進行一次軟性信用查詢，並選擇最能反映您實際現金流的方案。請參閱完整的 融資選項目錄 或比較 Non-QM 與我們的 住宅投資抵押貸款 收益性房地產交易產品。
簡單快捷的流程
提交銀行對帳單與損益表
提供 12 到 24 個月的個人或企業銀行對帳單以及年初至今的損益表。無需稅務申報表、無需 W-2 表格、無需薪資單。
軟性信用與現金流審查
透過軟性信用檢查（不影響分數）與銀行存款現金流分析來確定您的合格收入與預核准貸款金額。
比較 Non-QM 貸款機構報價
在一個平台上查看來自多家 Non-QM 貸款機構的真實報價（利率、條款、LTV 限額與現金抵押選項），且只需進行一次軟性查詢。
完成過戶與入住
選擇最佳報價，完成最終核保與估價，並在 10 到 25 天內完成過戶。您可以在沒有傳統債務收入比（DTI）牆的情況下搬入（或重新融資）您的房屋。
企業如何使用此類融資
自僱購屋者
適用於 Schedule C 獨資經營者、有限責任公司（LLC）所有者與合夥人，其真實現金流強勁，但稅務申報收入因合法扣除額而減少者。
銀行對帳單購屋貸款
使用 12 到 24 個月的銀行對帳單收入而非稅務申報表和 W-2 表格購買主要居所或第二住宅。
企業資金現金抵押再融資
將房屋淨值轉化為企業營運資金 — 無需出售房產即可為庫存、薪資、設備或擴張提供資金。
第二住宅或度假房產
以銀行對帳單收入為基礎，為第二住宅或度假房產提供融資，期限最長可達 30 年，並提供僅付利息選項。
零工與 1099 合約工作者
共乘司機、自由職業者、顧問和合約工作者，憑藉 1099 收入和每月浮動存款，以現金流而非單一雇主的 W-2 表格獲得資格。
- 無需稅務申報表 — 以銀行對帳單收入為準
- 銀行對帳單或損益表核保 — 基於真實現金流
- 適用於主要居所、第二住宅與投資性房地產
- 現金抵押再融資將房屋淨值轉化為企業營運資金
- 15 到 30 年期，提供固定利率與僅付利息選項
- 無需 W-2 或薪資單 — 為自僱人士打造
- 接受 1099、K-1、Schedule C 以及 W-2 與自僱混合收入
- 比傳統方式更快的結案速度 — 10-25 天，無代理機構核貸程序
- ◆12-24 個月的個人或企業銀行對帳單
- ◆個人信用評分 640 分以上（因貸款機構與方案而異）
- ◆10-20% 頭期款（因物業類型、信用狀況與貸款機構而異）
- ◆自僱人士／營業執照驗證
- ◆年度至今損益表（適用於部分貸款機構）
- ◆物業估價，對於某些方案則需附租金明細表
- ◆2-6 個月的 PITI 準備金（因貸款機構與方案而異）
那位因稅務申報被認定買不起房，但實際支付能力充足的承包商
銀行對帳單 Non-QM 貸款如何在兩次傳統貸款遭拒後，成功成交一筆 62 萬美元的主要住宅交易
一名坦帕市的總承包商已經自僱九年，每月穩定存入 38,000-52,000 美元到他的商業帳戶。帳面上，在扣除設備、車輛與家庭辦公室的折舊，外加合法的 179 條款扣除額後，他的申報應稅收入為 112,000 美元。他對一棟 62 萬美元的主要住宅出價，並獲得當地銀行的預審核。三週後，銀行的核貸專員否決了這份申請：他在新還款額下的債務收入比 (DTI) 高達 47%，超出銀行 46% 的代理機構審核上限，且他的「收入」被認定為扣除後的數據。
他帶著挫折感來到 Let's Syndicate，當時離失去這棟房子的期限僅剩兩週。我們在我們的 Non-QM 貸款機構網絡中進行了一次軟性信用預審，並為他媒合了三家提供 24 個月銀行對帳單方案的貸款機構。其中一家機構將他的合格收入計算為每月存款額的 75% — 約為每月 33,000 美元 — 這使他的債務收入比 (DTI) 降低至合適的 38%。該貸款機構提供了一筆利率為 7.875%、15% 頭期款的 30 年期固定利率 Non-QM 貸款，無需申報稅單。
這筆貸款在 18 天內結案，趕在他購屋合約的融資條款到期之前。這位承包商搬進了他絕對負擔得起的家中 — 支持還款的現金流一直都存在於他的銀行對帳單中。後來在利率放緩時，他針對同一物業進行了現金流出再融資 (cash-out refinance)，將 9 萬美元的淨值投入到業務中以增聘第二組團隊並添購了一台滑移轉向裝載機 — 這項舉措在當初拒絕他的傳統收入上限規定下是根本不可能實現的。
結果：52.7 萬美元的 Non-QM 銀行對帳單貸款在兩次傳統貸款遭拒後，於 18 天內完成結案。30 年期固定利率 7.875%，15% 頭期款。合格收入基於 24 個月存款額的 75%，無需稅單。
一家 Non-QM 貸款機構的「拒絕」，可能是另一家機構的「預審通過」
Non-QM 並非單一產品，它是一類專門方案的總稱，每家貸款機構都有自己的方案。有的機構使用 12 個月對帳單並設定 50% 的費用比率；有的使用 24 個月對帳單搭配 75% 的費用比率；還有機構會將銀行存款與損益表進行核對。在一家機構讓你喪失資格的收入數據，換到另一家機構可能就能輕鬆合格 — 對於完全相同的借款人與完全相同的物業而言。一次只申請一家 Non-QM 貸款機構，意味著你會累積更多反映該機構審核標準而非你個人能力的拒絕紀錄。
Let's Syndicate 將您的一份申請同時提交給多家 Non-QM 貸款機構。您可以看到真正符合您現金流狀況的貸款機構所提供的利率、期限、LTV (貸款成數) 與現金流出優惠方案 — 僅需一次軟性信用查詢，且不會有稅單扣除的煩惱。您可以比較、選擇並與最能看懂您銀行對帳單、最能理解您實際業務運作方式的貸款機構完成結案。
- 一份申請即可媒合多家 Non-QM 貸款機構 — 避免連串拒絕紀錄
- 貸款機構與您的銀行對帳單方案精準媒合（12 個月、24 個月、損益表方案）
- 並排比較真實利率、期限、LTV 與現金流出優惠
- 一次軟性信用查詢 — 不會導致每家貸款機構都進行硬性徵信查詢
- 尋找能解讀您實際現金流，而非僅看稅單扣除後數字的貸款機構
關於此項服務的常見問題 自僱人士住宅抵押貸款（非 QM 貸款）
非合格抵押貸款 (Non-Qualified Mortgage, Non-QM) 是一種不符合房利美 (Fannie Mae) 或房地美 (Freddie Mac) 嚴格代理機構準則的房屋貸款。自僱人士 Non-QM 貸款根據您的銀行對帳單收入與現金流進行資格評估，而非僅依賴 W-2 扣繳憑單與 報稅表，使其成為企業家、承包商與企業主在實際現金流強於應稅收入時的標準貸款途徑。
不需要。銀行對帳單 Non-QM 貸款的定義特徵在於它使用 12 至 24 個月的個人或企業銀行對帳單來計算合格收入 — 通常為總存款額的百分比，有時會與年度至今的損益表進行核對。您無需提交個人或企業稅單即可獲得資格。
傳統 (代理機構) 抵押貸款根據您的應稅收入、W-2 扣繳憑單以及 債務收入比 進行評估，這種方式會對合法的自僱扣除額進行懲罰。Non-QM 抵押貸款則根據您銀行帳戶中實際流動的現金流進行評估。Non-QM 利率通常比傳統貸款高出 0.5%-1.5%，但其核貸途徑是專為自僱人士所建構。
頭期款通常在 10-20% 之間，具體取決於您的 信用分數、物業類型 (主要住宅、第二居所或投資用房) 以及特定的 Non-QM 方案。現金流出再融資可能需要稍多的淨值。Let's Syndicate 協助您在單次申請中比較各家 Non-QM 貸款機構的頭期款要求。
部分 Non-QM 貸款機構接受最少 12 個月的銀行對帳單，因此擁有一年完整自僱收入的借款人可以獲得資格 — 儘管 24 個月的紀錄通常能帶來更優惠的利率與更多方案選擇。如果您剛從受雇 (W-2) 轉為自僱，有些貸款機構會將之前的受雇收入與您的自僱銀行存款合併計算。
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