自雇人士住房抵押贷款 (非合格抵押贷款 Non-QM)
为企业家打造的住房融资——以银行流水而非纳税申报表为准
针对主要住宅、第二居所和投资房产提供10万美元至500万美元的贷款。非合格抵押贷款（Non-QM）使用银行流水收入和现金流承销——无需W-2表格，不受纳税申报表限制，不受债务收入比（DTI）门槛制约。
非合格抵押贷款（Non-QM）是一种专为以下借款人设计的住房贷款：他们的收入不符合传统机构支持贷款的狭窄框架。对于采取合法税务减免的自雇企业家、独立承包商、零工从业者和企业主而言，传统抵押贷款往往会造成人为的上限——您的应纳税收入看起来比实际情况要少 现金流，而 债务收入比 （DTI）是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）所依赖的指标，这会因此对您进行限制。非合格抵押贷款通过基于您银行账户中实际流动的现金流而非纳税申报表的底线收入来对您进行资格认证，从而解决了这个问题。 消费者金融保护局（CFPB）的“还款能力”规则 规定了贷方必须满足的标准以核实您的还款能力——非合格抵押贷款贷方通过替代性收入证明而非W-2表格/纳税申报路径来满足该标准。
自雇借款人最常见的非合格抵押贷款结构是 银行流水贷款。贷方不再查看纳税申报表和工资单，而是审核12至24个月的个人或企业银行流水，以计算合格的月收入——通常使用总存款的百分比（“费用比率”或“现金流”法），或根据年初至今的损益表进行核对。这反映了您实际的生活收入，而不是扣除折旧、商务餐费和 第179条 扣除额之后的数字。 根据美国国税局（IRS）针对自雇人士的指导意见，超过3000万美国人有自雇收入——绝大多数人使用的扣除额合法地降低了他们的应纳税收入。传统抵押贷款 核保 将该减少后的数字视为您的真实收入能力。非合格抵押贷款的承销则将您的银行流水活动视为您的真实收入能力。
非合格抵押贷款适用于比许多借款人意识到的更广泛的房产和居住类型：主要住宅、第二居所和 投资房产。它们支持购房融资、利率和期限再融资以及套现再融资——这对于那些想要将 房屋净值 转化为 营运资金 企业资金而不必卖房的房主来说是一个强大的工具。贷款期限为15至30年，提供固定利率和仅付利息两种选择；仅付利息的结构可以在企业大量再投资的年份显著降低月供。首付通常在10%至20%之间，具体取决于信用、房产类型和特定的非合格抵押贷款项目。成交周期为10至25天——比传统45至60天的周期快得多，因为没有机构承销环节，也无需审查纳税申报表。
非合格抵押贷款的挑战在于它是一个专业化市场。并非所有贷方都提供非合格抵押贷款，而提供该贷款的机构各自运行着自己的银行流水项目，具有不同的收入计算方法、费用比率、储备金要求和利率表。一名在某家非合格抵押贷款机构资质良好的借款人，在另一家机构获得的定价可能高出1.5%，这与借款人的资信无关。Let's Syndicate将您的单一申请同时提交给多家非合格抵押贷款机构——您可以并排比较实际利率、期限和套现方案，只需一次软信用查询，即可选择真正反映您现金流的方案。查看完整的 融资选项目录 或将非合格抵押贷款与我们的 住宅投资抵押贷款 收益型房产交易贷款进行比较。
简单、快速的流程
提交银行流水和损益表
提供12至24个月的个人或企业银行流水以及年初至今的损益表。无需纳税申报表、W-2表格或工资单。
软信用查询与现金流审查
进行软信用检查（不影响信用分数）并对您的银行存款进行现金流分析，以确定您的合格收入和预批准贷款额度。
比较非合格抵押贷款机构的方案
在Let's Syndicate一站式审查来自多家非合格抵押贷款机构（Non-QM）的真实报价，包括利率、条款、贷款价值比（LTV）限制及套现选项，且仅需一次软查询。
成交并入住
选择最佳报价，完成最终承销和评估，并在10-25天内成交。您可以入住（或再融资）您的房屋，无需受传统债务收入比（DTI）的限制。
企业如何使用此融资
自雇购房者
针对Schedule C个体经营者、LLC所有者及合伙人，其真实现金流强劲，但纳税申报收入因合法扣除而减少。
银行对账单购房贷款
使用12-24个月的银行对账单收入而非纳税申报表和W-2表格，购买主要居所或第二居所。
为商业资本提供的套现再融资
将房屋净值转化为您的企业营运资金，无需出售房产即可为库存、工资单、设备或业务扩张提供资金。
第二居所或度假房产
凭银行对账单收入为第二居所或度假房产融资，条款长达30年，并提供仅付利息选项。
零工与1099合约工
具有1099收入和可变月存款的拼车司机、自由职业者、顾问及合同工，可基于现金流而非单一雇主的W-2表格获得资格。
- 无需纳税申报表，凭银行对账单收入即可获得资格
- 基于银行对账单或损益表的承销，真正基于现金流
- 适用于主要居所、第二居所和投资性房产
- 套现再融资将房屋净值转化为企业营运资金
- 15-30年期，提供固定利率和仅付利息选项
- 无W-2或工资单要求，专为自雇人士打造
- 接受1099、K-1、Schedule C及混合W-2/自雇收入
- 成交速度快于传统贷款，10-25天，无需代理机构承销流程
- ◆12-24个月的个人或企业银行对账单
- ◆个人信用分数640分以上（视贷款机构和项目而定）
- ◆10-20%首付（视房产类型、信用和贷款机构而定）
- ◆自雇/商业执照验证
- ◆年初至今损益表（部分贷款机构要求）
- ◆房产评估，部分项目需提供租金明细表
- ◆2-6个月的本金、利息、税款和保险（PITI）储备金（视贷款机构和项目而定）
一位被纳税申报表判定买不起房，但实际上能够负担得起的承包商
银行对账单非合格抵押贷款（Non-QM）如何在两次被传统贷款拒绝后，成功完成62万美元主要居所的成交
坦帕的一位总承包商已经自雇九年，且每月持续向其企业账户存入38,000至52,000美元。在账面上，扣除设备、车辆和家庭办公室的折旧，以及合法的第179条扣除额后，他报告的应纳税收入为112,000美元。他曾对一套价值620,000美元的主要住所出价，并获得了当地银行的预先批准。三周后，银行的承销商拒绝了该申请：他在新还款额下的债务收入比（DTI）为47%，比银行的46%机构上限高出一个百分点，而且他的“收入”是以扣除后的数字计算的。
他沮丧地来到Let's Syndicate，此时距离失去那套房子仅剩两周时间。我们在我们的非合格抵押贷款（Non-QM）贷款机构网络中进行了一次软信用预审，并为他匹配了三家提供24个月银行流水项目的贷款机构。其中一家贷款机构将其合格收入计算为平均月存款的75%——约为每月33,000美元——这使他的DTI降至了舒适的38%。该贷款机构提供了一项30年期固定利率的Non-QM贷款，利率为7.875%，首付15%，无需提供纳税申报表。
贷款在18天内完成，赶在他购房合同的融资条款失效之前。这位承包商搬进了他显然负担得起的房子里——支持还款的现金流一直都存在于他的银行流水中。后来，当利率下降时，他利用同一房产进行了现金套取再融资，从中提取了90,000美元的资产净值投入到他的企业中，用于组建第二个施工队并购买了一台滑移装载机——这一举措在最初拒绝他的传统收入上限下是绝对不可能实现的。
结果：527,000美元的Non-QM银行流水贷款在两次被传统渠道拒绝后，于18天内结清。30年期固定利率7.875%，首付15%。合格收入基于24个月存款的75%，无需提供纳税申报表。
一家Non-QM贷款机构的“拒绝”可能是另一家机构的“预先批准”
Non-QM并非单一产品，而是一类专业贷款项目，每家贷款机构都有自己的方案。一家贷款机构使用12个月的流水并设定50%的费用率；另一家使用24个月的流水并设定75%的费用率；第三家则根据损益表（P&L）核对银行存款。在一家机构让你失去资格的收入数字，在另一家机构可能让你轻松达标——对于完全相同的借款人和完全相同的房产而言。一次只申请一家Non-QM贷款机构意味着你会收到许多拒绝信，而这些拒绝更多地反映了该机构的项目政策，而非你个人的资质。
Let's Syndicate将您的单份申请同时提交给多家Non-QM贷款机构。您可以从那些银行流水项目确实符合您现金流状况的贷款机构那里看到真实的利率、期限、贷款价值比（LTV）和现金套取方案——只需进行一次软信用拉取，无需提供纳税申报表。您可以进行比较、做出选择，并与那家能够真正理解您业务运作方式的贷款机构完成贷款。
- 一份申请匹配多家Non-QM贷款机构——拒绝不再连环发生
- 为您匹配适合您银行流水项目的贷款机构（12个月、24个月、P&L损益表）
- 并排比较真实的利率、期限、LTV和现金套取方案
- 仅需一次软信用拉取——无需在每家贷款机构进行硬查询
- 贷款机构解读的是您的现金流，而非扣除后的纳税申报表
关于……的常见问题 自雇人士住房抵押贷款 (非合格抵押贷款 Non-QM)
非合格抵押贷款（Non-QM）是一种不符合房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）严格机构支持准则的住房贷款。自雇Non-QM贷款根据银行流水收入和现金流进行资格认证，而不是根据W-2表格和 纳税申报表，使其成为企业家、承包商和企业主的首选途径，这些人的实际现金流往往强于其应纳税收入。
不需要。银行流水Non-QM贷款的一个显著特点是，它使用12至24个月的个人或企业银行流水来计算合格收入——通常是总存款的一个百分比，有时会根据年初至今的损益表进行核对。您不需要提交个人或企业纳税申报表来获得资格。
传统（机构）抵押贷款根据应纳税收入、W-2表格和 债务收入比 进行评估，这会惩罚合法的自雇扣除额。Non-QM抵押贷款则根据实际流经您银行账户的现金流进行评估。Non-QM利率通常比传统利率高出0.5%至1.5%，但其资格认证路径专为自雇人士打造。
首付通常在10%至20%之间，具体取决于您的 信用评分、房产类型（主要住所、第二居所或投资房）以及具体的Non-QM项目。现金套取再融资可能需要更多的资产净值。Let's Syndicate帮助您在一次申请中比较各家Non-QM贷款机构的首付要求。
一些Non-QM贷款机构接受最少12个月的银行流水，因此拥有满一年自雇收入的借款人可以获得资格——尽管24个月的历史记录通常能获得更好的利率和更多的项目选择。如果您最近从W-2员工转为自雇，一些贷款机构会将之前的就业收入与您的自雇银行存款相结合进行评估。
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