Thế chấp nhà ở cho người tự kinh doanh (Non-QM)
Tài chính Nhà ở được xây dựng dành cho Doanh nhân — Đủ điều kiện dựa trên Sao kê Ngân hàng, không phải Tờ khai Thuế
Từ $100.000 đến $5 triệu cho nơi ở chính, ngôi nhà thứ hai và bất động sản đầu tư. Các khoản vay phi tiêu chuẩn (Non-QM) sử dụng thu nhập từ sao kê ngân hàng và thẩm định dòng tiền — không cần W-2, không giới hạn tờ khai thuế, không vướng rào cản DTI.
Sẵn sàng bắt đầu?
Đăng ký ngay để được đánh giá sơ bộ. Chỉ kiểm tra tín dụng mềm — không ảnh hưởng đến điểm số của bạn. Phê duyệt trước tức thì để chia sẻ.
Lãi suất, thời hạn, phí và thời gian tài trợ thay đổi tùy theo bên cho vay, điều kiện của người nộp đơn và các yêu cầu của chương trình.
Khoản vay thế chấp phi tiêu chuẩn (Non-QM) là khoản vay mua nhà được thiết kế cho những người vay có thu nhập không phù hợp với khuôn mẫu hạn hẹp của hoạt động cho vay thông thường có bảo lãnh từ cơ quan chức năng. Đối với các doanh nhân tự doanh, nhà thầu độc lập, người làm việc tự do và chủ doanh nghiệp có thực hiện các khoản khấu trừ thuế hợp pháp, các khoản vay thế chấp thông thường thường tạo ra một giới hạn nhân tạo — thu nhập chịu thuế của bạn trông nhỏ hơn thực tế của bạn biến động dòng tiền, và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) mà Fannie Mae và Freddie Mac dựa vào sẽ gây bất lợi cho bạn vì điều đó. Các khoản vay thế chấp phi tiêu chuẩn cho người tự doanh giải quyết vấn đề này bằng cách xét duyệt điều kiện dựa trên dòng tiền thực tế luân chuyển qua tài khoản ngân hàng của bạn, không phải con số cuối cùng trên tờ khai thuế. Quy tắc Khả năng chi trả của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng thiết lập các tiêu chuẩn mà người cho vay phải đáp ứng để xác minh bạn có thể chi trả — các bên cho vay phi tiêu chuẩn đáp ứng tiêu chuẩn đó thông qua tài liệu chứng minh thu nhập thay thế thay vì lộ trình W-2 / tờ khai thuế.
Cấu trúc Non-QM phổ biến nhất cho người vay tự doanh là khoản vay dựa trên sao kê ngân hàng. Thay vì tờ khai thuế và bảng lương, bên cho vay xem xét từ 12 đến 24 tháng sao kê ngân hàng cá nhân hoặc doanh nghiệp để tính toán thu nhập hàng tháng đủ điều kiện — thường sử dụng một tỷ lệ phần trăm trên tổng số tiền gửi (phương pháp 'tỷ lệ chi phí' hoặc 'dòng tiền') hoặc đối chiếu với báo cáo kết quả kinh doanh từ đầu năm đến hiện tại. Điều này phản ánh thu nhập bạn thực sự dùng để chi tiêu, không phải con số còn lại sau khấu hao, chi phí kinh doanh và Mục 179 các khoản khấu trừ. Theo hướng dẫn của IRS cho cá nhân tự doanh, hơn 30 triệu người Mỹ có thu nhập từ việc tự kinh doanh — và đại đa số đều sử dụng các khoản khấu trừ giúp giảm thu nhập chịu thuế một cách hợp pháp. Hình thức thông thường thẩm định coi con số đã giảm đó là khả năng thu nhập thực tế của bạn. Thẩm định Non-QM coi hoạt động ngân hàng của bạn là khả năng thu nhập thực tế của bạn.
Các khoản vay thế chấp phi tiêu chuẩn cho người tự doanh khả dụng cho nhiều loại hình bất động sản và mục đích cư trú hơn nhiều người vay nhận ra: nơi ở chính, ngôi nhà thứ hai và bất động sản đầu tư. Chúng hỗ trợ tài trợ mua nhà, tái cấp vốn theo lãi suất và thời hạn, và tái cấp vốn lấy tiền mặt — một công cụ mạnh mẽ cho các chủ sở hữu muốn chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà thành vốn lưu động vốn cho doanh nghiệp của họ mà không cần bán nhà. Thời hạn vay từ 15 đến 30 năm với cả tùy chọn lãi suất cố định và chỉ trả lãi; cấu trúc chỉ trả lãi có thể giảm đáng kể khoản thanh toán hàng tháng trong những năm doanh nghiệp của bạn tái đầu tư mạnh mẽ. Khoản thanh toán trả trước thường dao động từ 10–20% tùy thuộc vào tín dụng, loại bất động sản và chương trình Non-QM cụ thể. Thời gian hoàn tất từ 10–25 ngày — nhanh hơn đáng kể so với tiến trình 45–60 ngày của hình thức thông thường, vì không có bước thẩm định của cơ quan chức năng và không cần xem xét tờ khai thuế.
Thách thức với Non-QM là đây là một thị trường chuyên biệt. Không phải bên cho vay nào cũng cung cấp Non-QM, và những bên cung cấp lại chạy chương trình sao kê ngân hàng riêng với các phương pháp tính thu nhập, tỷ lệ chi phí, yêu cầu dự phòng và bảng lãi suất khác nhau. Một người vay đủ điều kiện tốt ở một bên cho vay Non-QM có thể bị báo giá cao hơn 1,5% ở nơi khác vì những lý do không liên quan đến hồ sơ của người vay. Let's Syndicate đưa hồ sơ đăng ký của bạn đến trước nhiều bên cho vay Non-QM cùng lúc — bạn so sánh lãi suất thực, thời hạn và các đề nghị rút tiền mặt trực tiếp, với một lần kiểm tra tín dụng mềm, và chọn đề nghị thực sự phản ánh dòng tiền của bạn. Xem toàn bộ danh mục các tùy chọn tài trợ hoặc so sánh Non-QM với Thế chấp đầu tư bất động sản nhà ở dành cho các thương vụ bất động sản tạo thu nhập của chúng tôi.
Một quy trình đơn giản, nhanh chóng
Nộp Sao kê Ngân hàng & Báo cáo Kết quả Kinh doanh
Cung cấp 12–24 tháng sao kê ngân hàng cá nhân hoặc doanh nghiệp và báo cáo kết quả kinh doanh từ đầu năm đến hiện tại. Không cần tờ khai thuế, không cần W-2, không cần bảng lương.
Kiểm tra Tín dụng Mềm & Đánh giá Dòng tiền
Một lần kiểm tra tín dụng mềm (không ảnh hưởng đến điểm số) và phân tích dòng tiền từ tiền gửi ngân hàng của bạn sẽ xác định thu nhập đủ điều kiện và số tiền vay được duyệt trước.
So sánh các Đề nghị từ Bên cho vay Non-QM
Xem xét các đề nghị thực tế từ nhiều bên cho vay Non-QM — lãi suất, điều khoản, hạn mức LTV và các lựa chọn rút tiền mặt — tất cả tại một nơi, chỉ với một lần kiểm tra tín dụng mềm (soft pull).
Chốt giao dịch & Chuyển vào ở
Chọn đề nghị tốt nhất, hoàn tất quá trình thẩm định và định giá cuối cùng, và chốt giao dịch trong vòng 10–25 ngày. Bạn có thể chuyển vào (hoặc tái cấp vốn) ngôi nhà của mình mà không bị rào cản về tỷ lệ DTI thông thường.
Các doanh nghiệp sử dụng nguồn tài chính này như thế nào
Người mua nhà tự kinh doanh
Chủ sở hữu doanh nghiệp theo biểu mẫu Schedule C, chủ sở hữu LLC và các đối tác có dòng tiền thực tế mạnh nhưng thu nhập trên tờ khai thuế bị giảm do các khoản khấu trừ hợp pháp.
Mua nhà bằng sao kê ngân hàng
Mua nơi cư trú chính hoặc ngôi nhà thứ hai bằng cách sử dụng thu nhập từ sao kê ngân hàng trong 12–24 tháng thay vì tờ khai thuế và W-2.
Tái cấp vốn rút tiền mặt cho vốn kinh doanh
Chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà thành vốn lưu động cho doanh nghiệp của bạn — tài trợ hàng tồn kho, bảng lương, thiết bị hoặc mở rộng kinh doanh mà không cần bán tài sản.
Ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản nghỉ dưỡng
Tài trợ cho ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản nghỉ dưỡng dựa trên thu nhập từ sao kê ngân hàng, với thời hạn lên đến 30 năm và các tùy chọn chỉ trả lãi.
Người làm nghề tự do (Gig) & Nhà thầu 1099
Người lái xe công nghệ, làm nghề tự do, tư vấn và nhà thầu có thu nhập 1099 và tiền gửi hàng tháng biến động sẽ đủ điều kiện dựa trên dòng tiền, không phải dựa trên W-2 của một người sử dụng lao động duy nhất.
- Không yêu cầu tờ khai thuế — đủ điều kiện dựa trên thu nhập từ sao kê ngân hàng
- Thẩm định dựa trên sao kê ngân hàng HOẶC báo cáo lãi lỗ — dựa trên dòng tiền thực tế
- Áp dụng cho nơi cư trú chính, ngôi nhà thứ hai và bất động sản đầu tư
- Tái cấp vốn rút tiền mặt giúp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà thành vốn lưu động kinh doanh
- Thời hạn 15–30 năm với các tùy chọn lãi suất cố định và chỉ trả lãi
- Không yêu cầu W-2 hoặc cuống phiếu lương — được thiết kế cho người tự kinh doanh
- Chấp nhận thu nhập 1099, K-1, Schedule C và thu nhập hỗn hợp từ W-2 / tự kinh doanh
- Chốt giao dịch nhanh hơn so với thông thường — 10–25 ngày, không cần qua quy trình thẩm định của cơ quan
- ◆12–24 tháng sao kê ngân hàng cá nhân hoặc doanh nghiệp
- ◆Điểm tín dụng cá nhân từ 640+ (thay đổi tùy theo bên cho vay và chương trình)
- ◆Tiền trả trước 10–20% (thay đổi tùy theo loại tài sản, tín dụng và bên cho vay)
- ◆Xác minh giấy phép kinh doanh / tự kinh doanh
- ◆Báo cáo lãi lỗ tính đến thời điểm hiện tại trong năm (một số bên cho vay)
- ◆Định giá tài sản và, đối với một số chương trình, lịch trình tiền thuê
- ◆Dự phòng 2–6 tháng PITI (thay đổi tùy theo bên cho vay và chương trình)
Người nhà thầu mà tờ khai thuế cho biết anh ta không đủ khả năng mua ngôi nhà mà anh ta hoàn toàn có thể chi trả
Cách một khoản vay Non-QM dựa trên sao kê ngân hàng đã chốt thành công căn nhà chính trị giá $620K sau hai lần bị từ chối bởi các đơn vị cho vay thông thường
Một tổng thầu tại Tampa đã tự doanh được chín năm và liên tục gửi từ $38.000 đến $52.000 mỗi tháng vào tài khoản doanh nghiệp của mình. Trên giấy tờ, sau khi tính khấu hao thiết bị, phương tiện và văn phòng tại nhà — cộng với các khoản khấu trừ hợp lệ theo Mục 179 — thu nhập chịu thuế được báo cáo của ông là $112.000. Ông đã đặt mua một căn nhà chính trị giá $620.000 và được ngân hàng địa phương chấp thuận trước. Ba tuần sau, bộ phận thẩm định của ngân hàng từ chối hồ sơ: tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của ông ở mức thanh toán mới là 47%, cao hơn 1 điểm so với ngưỡng 46% của ngân hàng, và thu nhập của ông được tính theo con số sau khấu trừ.
Ông tìm đến Let's Syndicate với sự thất vọng khi chỉ còn hai tuần nữa là mất căn nhà. Chúng tôi thực hiện một lần kiểm tra tín dụng mềm duy nhất trên mạng lưới cho vay Non-QM của mình và kết nối ông với ba đơn vị cho vay có chương trình dựa trên sao kê ngân hàng 24 tháng. Một đơn vị cho vay đã tính thu nhập đủ điều kiện của ông bằng 75% số tiền gửi trung bình hàng tháng — khoảng $33.000/tháng — giúp giảm tỷ lệ DTI xuống mức 38% thoải mái. Đơn vị này đưa ra khoản vay Non-QM cố định 30 năm với lãi suất 7,875%, trả trước 15% và không yêu cầu khai thuế.
Khoản vay được chốt sau 18 ngày, trước khi điều kiện tài chính trong hợp đồng mua bán của ông hết hạn. Vị thầu khoán đã dọn vào căn nhà mà ông hoàn toàn có khả năng chi trả — dòng tiền để chi trả cho khoản thanh toán đã luôn nằm trong các sao kê ngân hàng của ông từ trước đến nay. Sau đó, ông đã sử dụng phương thức tái cấp vốn rút tiền mặt trên cùng tài sản này, khi lãi suất giảm, để rút $90.000 vốn chủ sở hữu vào doanh nghiệp cho đội ngũ thứ hai và một chiếc máy xúc lật skid-steer — một bước đi vốn không thể thực hiện được dưới ngưỡng thu nhập thông thường đã từ chối ông ban đầu.
Kết quả: Khoản vay Non-QM dựa trên sao kê ngân hàng trị giá $527K đã hoàn tất trong 18 ngày sau hai lần bị từ chối bởi các ngân hàng truyền thống. Lãi suất cố định 30 năm ở mức 7,875%, trả trước 15%. Thu nhập đủ điều kiện dựa trên 75% tiền gửi trong 24 tháng, không cần khai thuế.
Lời từ chối của một đơn vị cho vay Non-QM này là sự chấp thuận trước của một đơn vị khác
Non-QM không phải là một sản phẩm đơn lẻ — đó là một danh mục các chương trình chuyên biệt và mỗi đơn vị cho vay tự vận hành chương trình của riêng họ. Một đơn vị sử dụng sao kê 12 tháng với tỷ lệ chi phí 50%; đơn vị khác sử dụng 24 tháng với tỷ lệ chi phí 75%; một đơn vị thứ ba đối chiếu tiền gửi ngân hàng với bảng báo cáo kết quả kinh doanh (P&L). Con số thu nhập khiến bạn bị loại ở đơn vị này có thể giúp bạn đủ điều kiện thoải mái ở đơn vị khác — đối với cùng một người vay và cùng một tài sản. Nộp đơn cho từng đơn vị cho vay Non-QM một lúc đồng nghĩa với việc thu thập những lời từ chối phản ánh nhiều về chương trình của đơn vị đó hơn là về bạn.
Let's Syndicate đưa đơn đăng ký duy nhất của bạn đến với nhiều đơn vị cho vay Non-QM cùng lúc. Bạn sẽ thấy các mức lãi suất thực tế, kỳ hạn, tỷ lệ LTV và các ưu đãi rút tiền mặt từ những đơn vị có chương trình sao kê ngân hàng thực sự phù hợp với hồ sơ dòng tiền của bạn — chỉ với một lần kiểm tra tín dụng mềm và không gây ảnh hưởng bởi việc khai thuế. Bạn so sánh, bạn lựa chọn và bạn chốt giao dịch với đơn vị cho vay hiểu sao kê ngân hàng theo cách doanh nghiệp của bạn thực sự hoạt động.
- Nhiều đơn vị cho vay Non-QM từ một đơn đăng ký — không còn tình trạng bị từ chối hàng loạt
- Các đơn vị cho vay được khớp với chương trình sao kê ngân hàng của bạn (12 tháng, 24 tháng, P&L)
- So sánh lãi suất thực tế, kỳ hạn, LTV và các ưu đãi rút tiền mặt song song
- Một lần kiểm tra tín dụng mềm — không có truy vấn khó (hard inquiry) tại mọi đơn vị cho vay
- Các đơn vị cho vay đọc hiểu dòng tiền của bạn, không phải tờ khai thuế sau khấu trừ
Các câu hỏi thường gặp về Thế chấp nhà ở cho người tự kinh doanh (Non-QM)
Một khoản vay thế chấp không đủ tiêu chuẩn (Non-QM) là khoản vay mua nhà không đáp ứng các hướng dẫn nghiêm ngặt, được bảo chứng bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Một khoản vay Non-QM cho người tự doanh đánh giá bạn dựa trên thu nhập từ sao kê ngân hàng và dòng tiền thay vì W-2 và tờ khai thuế, biến nó thành con đường tiêu chuẩn cho các doanh nhân, nhà thầu và chủ doanh nghiệp có dòng tiền thực tế mạnh hơn thu nhập chịu thuế.
Không. Đặc điểm xác định của một khoản vay Non-QM dựa trên sao kê ngân hàng là sử dụng từ 12 đến 24 tháng sao kê ngân hàng cá nhân hoặc doanh nghiệp để tính thu nhập đủ điều kiện — thường là một tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền gửi, đôi khi được đối chiếu với báo cáo kết quả kinh doanh từ đầu năm đến hiện tại. Bạn không bắt buộc phải nộp tờ khai thuế cá nhân hoặc doanh nghiệp để đủ điều kiện.
Một khoản thế chấp thông thường (của cơ quan) đánh giá bạn dựa trên thu nhập chịu thuế, W-2 và tỷ lệ nợ trên thu nhập thứ vốn gây bất lợi cho các khoản khấu trừ tự doanh hợp pháp. Một khoản thế chấp Non-QM đánh giá bạn dựa trên dòng tiền thực sự luân chuyển qua tài khoản ngân hàng của bạn. Lãi suất Non-QM thường cao hơn từ 0,5% đến 1,5% so với lãi suất thông thường, nhưng quy trình xét duyệt được xây dựng dành riêng cho người tự doanh.
Số tiền trả trước thường dao động từ 10–20%, tùy thuộc vào điểm tín dụng thấp hơn, loại hình tài sản (nhà chính, nhà thứ hai hoặc đầu tư) và chương trình Non-QM cụ thể. Tái cấp vốn rút tiền mặt có thể yêu cầu vốn chủ sở hữu cao hơn một chút. Let's Syndicate giúp bạn so sánh các yêu cầu trả trước giữa các đơn vị cho vay Non-QM chỉ trong một lần tìm kiếm.
Một số đơn vị cho vay Non-QM chấp nhận sao kê ngân hàng tối thiểu 12 tháng, vì vậy những người vay có một năm trọn vẹn thu nhập tự doanh có thể đủ điều kiện — mặc dù lịch sử 24 tháng thường mang lại lãi suất tốt hơn và nhiều chương trình hơn. Nếu bạn mới chuyển từ làm thuê (W-2) sang tự doanh, một số đơn vị cho vay sẽ kết hợp thu nhập từ công việc trước đó với tiền gửi ngân hàng từ hoạt động tự doanh của bạn.
Tiến lên phía trước và Let's Syndicate.
Đánh dấu Ứng dụng Di động của chúng tôi
Hãy đánh dấu ứng dụng di động của chúng tôi trên iPhone hoặc Android để truy cập nhanh chóng khi đang di chuyển. Mở ứng dụng, sau đó sử dụng dấu trang của trình duyệt hoặc tùy chọn Thêm vào Màn hình chính.
Let's Syndicate là một thị trường cấp vốn doanh nghiệp. Tất cả các quyết định tín dụng, lãi suất, điều khoản và kết quả đều do các bên cho vay, nhà đầu tư hoặc nhà cung cấp bên thứ ba tham gia quyết định.
