Mga Residential Mortgage para sa Self-Employed (Non-QM)
Pagpopondo ng Tahanan na Idinisenyo para sa mga Negosyante — Mag-qualify gamit ang Bank Statements, Hindi Tax Returns
Mula $100K hanggang $5M para sa mga pangunahing tirahan, ikalawang tahanan, at mga investment property. Ang mga Non-QM loan ay gumagamit ng kita mula sa bank statement at underwriting batay sa cash-flow — walang W-2, walang limitasyon sa tax return, walang hadlang na DTI.
Handa na bang Magsimula?
Mag-apply ngayon para ma-pre-qualify. Soft credit check lang — walang epekto sa iyong score. Agarang pre-approval na maaaring ibahagi.
Ang mga rate, term, bayarin, at timeline ng pagpopondo ay nag-iiba depende sa nagpapahiram, pagiging kwalipikado ng aplikante, at mga kinakailangan ng programa.
Ang Non-Qualified Mortgage (Non-QM) ay isang home loan na idinisenyo para sa mga borrower na ang kita ay hindi pasok sa makitid na kahon ng conventional, agency-backed lending. Para sa mga self-employed na negosyante, independent contractor, gig worker, at mga may-ari ng negosyo na gumagamit ng mga legal na tax deduction, ang mga conventional mortgage ay madalas na lumilikha ng artipisyal na kisame — ang iyong taxable income ay mukhang mas maliit kaysa sa iyong tunay na cash flow, at ang debt-to-income (DTI) ratio na pinagbabasehan ng Fannie Mae at Freddie Mac ay nagpaparusa sa iyo dahil dito. Ang mga Non-QM self-employed mortgage ay nilulutas ito sa pamamagitan ng pag-qualify sa iyo batay sa cash flow na aktwal na dumadaloy sa iyong mga bank account, hindi sa bottom line ng iyong tax return. Ang Consumer Financial Protection Bureau's Ability-to-Repay rule ay nagtatakda ng mga pamantayan na dapat tuparin ng isang lender para ma-verify na kaya mong magbayad — ang mga Non-QM lender ay tumutupad sa pamantayang iyon sa pamamagitan ng alternatibong dokumentasyon ng kita sa halip na sa landas ng W-2 / tax-return.
Ang pinakakaraniwang istruktura ng Non-QM para sa mga self-employed na borrower ay ang bank statement loan. Sa halip na mga tax return at pay stub, sinusuri ng lender ang 12 hanggang 24 na buwan ng personal o business bank statement upang kalkulahin ang qualifying monthly income — madalas na gumagamit ng porsyento ng kabuuang deposito (ang 'expense ratio' o 'cash-flow' method) o kaya ay pinagtutugma sa year-to-date profit-and-loss statement. Sinasalamin nito ang kita na aktwal mong ikinabubuhay, hindi ang figure na natitira pagkatapos ng depreciation, business meals, at Section 179 mga deduction. Ayon sa IRS guidance for self-employed individuals, higit sa 30 milyong Amerikano ang kumikita mula sa self-employment — at ang karamihan sa kanila ay gumagamit ng mga deduction na legal na nagpapababa ng kanilang taxable income. Ang conventional underwriting ay itinuturing ang nabawasang figure na iyon bilang iyong tunay na kakayahang kumita. Ang Non-QM underwriting ay itinuturing ang iyong bank activity bilang iyong tunay na kakayahang kumita.
Ang mga Non-QM self-employed mortgage ay magagamit para sa mas malawak na saklaw ng uri ng ari-arian at occupancy kaysa sa inaakala ng maraming borrower: mga pangunahing tirahan, ikalawang tahanan, at investment properties. Sinusuportahan nito ang purchase financing, rate-and-term refinancing, at cash-out refinancing — isang makapangyarihang tool para sa mga may-ari na gustong i-convert ang home equity tungo sa puhunan para sa operasyon para sa kanilang negosyo nang hindi ibinebenta ang tahanan. Ang mga termino ay tumatagal ng 15 hanggang 30 taon na may parehong fixed-rate at interest-only na mga opsyon; ang interest-only na istruktura ay makabuluhang makakapagpababa ng buwanang bayad sa mga taon na ang iyong negosyo ay nag-i-reinvest nang malaki. Ang mga down payment ay karaniwang nasa 10–20% depende sa credit, uri ng ari-arian, at ang partikular na Non-QM program. Ang pag-close ay tumatagal ng 10–25 araw — makabuluhang mas mabilis kaysa sa 45–60 araw na timeline ng conventional, dahil walang agency underwriting turn at walang pagsusuri ng tax return.
Ang hamon sa Non-QM ay isa itong espesyalistang merkado. Hindi lahat ng lender ay nag-aalok ng Non-QM, at ang mga lender na nag-aalok nito ay nagpapatakbo ng sarili nilang bank-statement program na may iba't ibang paraan ng pagkalkula ng kita, expense ratio, reserve requirement, at rate sheet. Ang isang borrower na nag-qualify nang maayos sa isang Non-QM lender ay maaaring presyuhan ng 1.5% na mas mataas sa iba dahil sa mga dahilan na walang kinalaman sa profile ng borrower. Ipinapakita ng Let's Syndicate ang iyong iisang application sa maraming Non-QM lender nang sabay-sabay — ikukumpara mo ang mga totoong rate, term, at cash-out offer nang magkatabi, gamit ang isang soft credit pull, at pipiliin ang offer na aktwal na sumasalamin sa iyong cash flow. Tingnan ang buong katalogo ng mga opsyon sa pagpopondo o ikumpara ang Non-QM laban sa aming Mga Residential Investment Mortgage para sa mga deal sa income-property.
Isang Simple at Mabilis na Proseso
Magsumite ng mga Bank Statement & P&L
Magbigay ng 12–24 na buwan ng personal o business bank statement at isang year-to-date profit-and-loss statement. Walang kinakailangang mga tax return, W-2, o pay stub.
Soft Credit & Cash-Flow Review
Ang isang soft credit check (walang epekto sa score) at isang cash-flow analysis ng iyong mga bank deposit ang magtatakda ng iyong qualifying income at pre-qualified loan amount.
Ikumpara ang mga Alok ng Non-QM Lender
Suriin ang mga totoong alok mula sa maraming Non-QM lender — mga rate, tuntunin, limitasyon sa LTV, at opsyon sa cash-out — lahat sa isang lugar, sa pamamagitan ng isang soft pull.
Isara at Lumipat
Piliin ang pinakamagandang alok, kumpletuhin ang pinal na underwriting at appraisal, at isara sa loob ng 10–25 araw. Lumipat sa (o i-refinance) ang iyong tahanan nang walang kumbensyonal na hadlang sa DTI.
Paano Ginagamit ng mga Negosyo ang Financing na Ito
Self-Employed na Mamimili ng Bahay
Mga sole proprietor ng Schedule C, may-ari ng LLC, at mga partner na ang tunay na cash flow ay malakas ngunit ang kita sa tax return ay nabawasan dahil sa mga lehitimong bawas.
Pagbili Gamit ang Bank Statement
Bumili ng primary residence o second home gamit ang 12–24 buwan na kita mula sa bank statement sa halip na mga tax return at W-2.
Cash-Out Refinance para sa Kapital sa Negosyo
Gawing working capital para sa iyong negosyo ang home equity — pondohan ang imbentaryo, payroll, kagamitan, o pagpapalawak nang hindi ibinebenta ang ari-arian.
Second Home o Vacation Property
Mag-finance ng second home o vacation property batay sa kita sa bank statement, na may mga tuntuning aabot ng 30 taon at mga opsyon na interest-only.
Gig at 1099 Contractors
Ang mga rideshare, freelance, consulting, at contract worker na may kita sa 1099 at pabago-bagong buwanang deposito ay kuwalipikado batay sa cash flow, hindi sa W-2 ng isang employer.
- Hindi kailangan ng tax returns — maging kuwalipikado batay sa kita sa bank statement
- Underwriting batay sa bank-statement O profit-and-loss — base sa tunay na cash-flow
- Available para sa mga primary residence, second home, at investment property
- Ang cash-out refinancing ay ginagawang working capital ng negosyo ang home equity
- 15–30 taong tuntunin na may mga opsyon para sa fixed-rate at interest-only
- Walang kinakailangang W-2 o pay-stub — ginawa para sa mga self-employed
- Tumatanggap ng 1099, K-1, Schedule C, at pinagsamang W-2 / self-employment income
- Mas mabilis na pagsasara kaysa sa kumbensyonal — 10–25 araw, walang turn ng agency underwriting
- ◆12–24 buwan ng personal o negosyong bank statement
- ◆Personal credit score na 640+ (nagbabago depende sa lender at programa)
- ◆10–20% down payment (nagbabago depende sa uri ng ari-arian, credit, at lender)
- ◆Pag-verify sa self-employment / paglilisensya ng negosyo
- ◆Year-to-date profit-and-loss statement (sa ilang lender)
- ◆Property appraisal at, para sa ilang programa, isang rent schedule
- ◆Reserba na 2–6 na buwan ng PITI (nagbabago depende sa lender at programa)
Ang Contractor na Ayon sa Kanyang Tax Returns ay Hindi Kayang Bayaran ang Bahay na Kaya Niyang Bayaran
Paano isinara ng isang bank-statement Non-QM loan ang isang $620K na primary residence matapos ang dalawang pagtanggi ng kumbensyonal na pautang
Ang isang general contractor sa Tampa ay self-employed sa loob ng siyam na taon at patuloy na nagdedeposito ng $38,000–$52,000 bawat buwan sa kanyang mga business account. Sa papel, pagkatapos ng depreciation sa kanyang kagamitan, sasakyan, at home office — dagdag pa ang mga lehitimong Section 179 deductions — ang kanyang naiulat na taxable income ay $112,000. Nag-alok siya para sa isang $620,000 na primary residence at na-pre-approve ng kanyang lokal na bangko. Pagkalipas ng tatlong linggo, tinanggihan ng underwriter ng bangko ang file: ang kanyang debt-to-income ratio sa bagong bayad ay lumabas na 47%, isang puntos na mas mataas sa 46% agency overlay ng bangko, at ang kanyang 'income' ay ang figure pagkatapos ng deduction.
Lumapit siya sa Let's Syndicate dahil nadidismaya at dalawang linggo na lang bago mawala ang bahay. Nagsagawa kami ng isang soft-credit pre-qualification sa aming Non-QM lender network at ipinagtugma siya sa tatlong lender na nagpapatakbo ng 24-month bank-statement programs. Kinwenta ng isang lender ang kanyang qualifying income sa 75% ng average na buwanang deposito — humigit-kumulang $33,000/buwan — na nagdala sa kanyang DTI sa komportableng 38%. Nag-alok ang lender ng 30-year fixed Non-QM sa 7.875% na may 15% down, walang tax returns na kailangan.
Natapos ang loan sa loob ng 18 araw, bago pa mag-expire ang financing contingency ng kanyang kontrata sa pagbili. Lumipat ang contractor sa bahay na malinaw niyang kayang bayaran — ang cash flow para suportahan ang bayad ay nasa kanyang bank statements sa buong panahon. Kinalaunan, gumamit siya ng cash-out refinance sa parehong property, noong bumaba ang rates, para kumuha ng $90,000 equity para sa kanyang negosyo para sa pangalawang crew at isang skid-steer loader — isang hakbang na imposible sana sa ilalim ng conventional income cap na orihinal na nagtanggi sa kanya.
Resulta: $527K Non-QM bank-statement loan na natapos sa loob ng 18 araw pagkatapos ng dalawang conventional decline. 30-year fixed sa 7.875%, 15% down. Ang qualifying income ay base sa 75% ng 24-month deposits, walang tax returns.
Ang 'Hindi' ng Isang Non-QM Lender ay Pre-Approval ng Ibang Lender
Ang Non-QM ay hindi isang produkto — ito ay kategorya ng mga espesyalisadong programa, at bawat lender ay may kanya-kanyang takbo. Ang isang lender ay gumagamit ng 12 buwan ng statements na may 50% expense ratio; ang isa ay gumagamit ng 24 buwan na may 75% expense ratio; ang pangatlo ay nagtutugma ng bank deposits laban sa isang P&L. Ang figure ng income na nagdidiskwalipika sa iyo sa isang lender ay maaaring maging kwalipikado ka nang komportable sa iba — para sa mismong borrower at mismong property. Ang pag-apply sa isang Non-QM lender bawat pagkakataon ay nangangahulugan ng pag-iipon ng mga pagtanggi na mas nagsasabi tungkol sa programa ng lender na iyon kaysa sa iyo.
Inilalagay ng Let's Syndicate ang iyong iisang aplikasyon sa harap ng maraming Non-QM lenders nang sabay-sabay. Nakikita mo ang totoong rate, term, LTV, at cash-out offers mula sa mga lender na ang bank-statement programs ay talagang angkop sa iyong cash-flow profile — gamit ang isang soft credit pull at walang abala ng tax-return. Ikaw ang magkukumpara, ikaw ang pipili, at ikaw ang magtatapos kasama ang lender na nagbabasa ng iyong bank statements base sa kung paano talaga tumatakbo ang iyong negosyo.
- Maramihang Non-QM lenders mula sa isang aplikasyon — walang sunod-sunod na pagtanggi
- Mga lender na tugma sa iyong bank-statement program (12-mo, 24-mo, P&L)
- Ikumpara ang totoong rate, term, LTV, at cash-out offers nang magkatabi
- Isang soft credit pull — walang hard inquiries sa bawat lender
- Mga lender na nagbabasa ng iyong cash flow, hindi ang iyong post-deduction tax return
Mga Karaniwang Tanong Tungkol sa Mga Residential Mortgage para sa Self-Employed (Non-QM)
Ang Non-Qualified Mortgage (Non-QM) ay isang home loan na hindi sumusunod sa mahigpit na guidelines na suportado ng ahensya gaya ng Fannie Mae o Freddie Mac. Ang self-employed Non-QM loan ay nagkakalipika sa iyo batay sa bank-statement income at cash flow sa halip na W-2s at tax return ng negosyo, na ginagawa itong pamantayang landas para sa mga entrepreneur, contractor, at may-ari ng negosyo na ang totoong cash flow ay mas malakas kaysa sa kanilang taxable income.
Hindi. Ang pangunahing katangian ng isang bank-statement Non-QM loan ay gumagamit ito ng 12 hanggang 24 na buwan ng personal o business bank statements para kwentahin ang qualifying income — karaniwang porsyento ng kabuuang deposito, na minsan ay itinutugma sa year-to-date profit-and-loss statement. Hindi ka obligado na magsumite ng personal o business tax returns para maging kwalipikado.
Ang isang conventional (agency) mortgage ay nagkakalipika sa iyo batay sa taxable income, W-2s, at isang debt-to-income ratio na nagpaparusa sa mga lehitimong self-employment deduction. Ang isang Non-QM mortgage ay nagkakalipika sa iyo batay sa cash flow na talagang dumadaloy sa iyong mga bank account. Ang mga Non-QM rate ay karaniwang 0.5%–1.5% na mas mataas kaysa sa conventional, ngunit ang landas ng kwalipikasyon ay binuo para sa mga self-employed.
Ang mga down payment ay karaniwang nasa saklaw na 10–20%, depende sa iyong credit score, ang uri ng property (primary, second home, o investment), at ang partikular na Non-QM program. Ang mga cash-out refinance ay maaaring mangailangan ng bahagyang mas mataas na equity. Tinutulungan ka ng Let's Syndicate na ikumpara ang mga requirement sa down-payment sa iba't ibang Non-QM lenders sa isang pasada.
Ang ilang Non-QM lenders ay tumatanggap ng kasing-ikli ng 12 buwan ng bank statements, kaya ang mga borrower na may isang buong taon ng self-employment income ay maaaring maging kwalipikado — bagama't ang 24-month history ay karaniwang nagbubukas ng mas mahusay na rates at mas maraming programa. Kung kamakailan ka lang lumipat mula W-2 patungong self-employment, pagsasamahin ng ilang lender ang nakaraang employment income sa iyong self-employment bank deposits.
Magpatuloy at Let's Syndicate.
I-bookmark ang Aming Mobile App
I-bookmark ang aming mobile app sa iyong iPhone o Android para sa mabilis na access habang on the go. Buksan ang app, pagkatapos ay gamitin ang bookmark ng iyong browser o opsyon na Add to Home Screen.
Ang Let's Syndicate ay isang marketplace para sa pagpopondo ng negosyo. Lahat ng desisyon sa kredito, mga rate, mga tuntunin at resulta ay tinutukoy ng mga kalahok na nagpapautang, mamumuhunan, o mga third-party provider.
