Кредиты на строительство с нуля
От неосвоенного земельного участка до разрешения на ввод в эксплуатацию — финансируйте каждый этап вашего строительства с Let's Syndicate
Строительное финансирование с поэтапной выдачей средств (draws) от 100 000 до 50 000 000 долларов США для новых жилых, коммерческих и многофункциональных объектов. Средства выделяются по достижении каждого подтвержденного этапа, поэтому ваш капитал соответствует прогрессу строительства, а не наоборот.
Готовы начать?
Подайте заявку сейчас, чтобы пройти предварительную квалификацию. Только мягкая проверка кредитной истории — без влияния на ваш рейтинг. Мгновенное предварительное одобрение для обмена.
Ставки, сроки, комиссии и сроки финансирования зависят от кредитора, соответствия заявителя критериям и требований программы.
A строительство с нуля кредит финансирует строительство нового здания от неосвоенного или частично подготовленного земельного участка до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В отличие от традиционной ипотеки, которая финансирует покупку уже существующего объекта недвижимости, строительный кредит выдает капитал траншами — называемыми этапами (draws) — по мере завершения и проверки каждой стадии строительства. Кредитор финансирует прямые затраты проекта (материалы и рабочая сила) и косвенные затраты (разрешения, проекты, инженерные изыскания), при этом заемщик обычно выплачивает проценты только на сумму, фактически полученную в ходе строительства.
Финансирование строительства с нуля охватывает широкий спектр проектов: спекулятивные дома на одну семью, индивидуальное жилое строительство, многоквартирные дома и небольшие жилые комплексы, многофункциональные объекты, коммерческие помещения для владельцев, а также легкое коммерческое или промышленное строительство. Если ваш проект предполагает начало строительных работ на объекте, который еще не существует, это именно та категория финансирования, которая вам нужна.
Администрация малого бизнеса США отмечает, что строительные и девелоперские проекты имеют особые структуры финансирования, поскольку залога — само здание — еще не существует, поэтому кредиторы проводят андеррайтинг на основе завершенной стоимости проекта и послужного списка заемщика, а не на основе существующего актива. Поскольку кредит обеспечен активом, документация о личных доходах менее важна, чем экономика проекта и опыт спонсора.
Большинство кредитов на строительство с нуля предполагают выплату только процентов во время строительных работ, а затем конвертируются в постоянную ипотеку (takeout loan) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Такая структура «строительство-в-постоянное» означает, что вы финансируете возведение и готовое здание в рамках одной программы, избегая повторного закрытия сделки. Для инвесторов, планирующих продажу, кредит просто погашается из выручки от продажи после завершения строительства.
Простой и быстрый процесс
Отправьте заявку на проект
Предоставьте свои чертежи, бюджет, график, данные об участке и опыт спонсора. Мы подберем для вас кредиторов, специализирующихся на вашем типе проекта и географии.
Получите одобрение на основе ARV и заемщика
Кредиторы проводят андеррайтинг на основе стоимости после завершения строительства, соотношения кредита к затратам (LTC) и вашего послужного списка, а не вашего личного дохода. Одобрение занимает от 2 до 8 недель в зависимости от сложности проекта.
Закрытие сделки и получение средств по этапам
Средства выдаются траншами, привязанными к подтвержденным этапам строительства: фундамент, каркас, внешняя отделка (dry-in), инженерные сети (MEP), чистовая отделка. Каждый транш проходит проверку перед выдачей, что позволяет сохранять соответствие капитала прогрессу работ.
Завершение и погашение (или продажа)
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию конвертируйте кредит в постоянную ипотеку, рефинансируйте его в DSCR-кредит или коммерческий заем, либо погасите из выручки от продажи — в зависимости от того, что лучше соответствует вашей стратегии выхода.
Как компании используют это финансирование
Спекулятивные и индивидуальные дома
Стройте дома на одну семью для продажи или долгосрочного владения с поэтапным финансированием, привязанным к каждой стадии строительства.
Многоквартирное строительство
Финансируйте строительство новых дуплексов, четырехквартирных домов или небольших многоквартирных проектов с последующим переходом в DSCR-кредит после стабилизации объекта.
Коммерческое строительство
Стройте коммерческие площади для собственного использования или инвестиций — офисы, ритейл, промышленность или многофункциональные объекты — с последующей конвертацией кредита.
Освоение земель
Проходите путь от неосвоенной или частично подготовленной земли через получение разрешений, подготовку площадки и вертикальное строительство в рамках одного кредитного инструмента с поэтапной выдачей средств.
Жилые комплексы и мелкосерийная застройка
Застраивайте несколько участков как поэтапный проект, высвобождая капитал по мере завершения строительства каждого отдельного дома.
- Финансирование с поэтапной выдачей средств позволяет получать капитал только по мере завершения и проверки работ
- Выплата только процентов во время строительства — без амортизации основного долга до завершения здания
- Конвертация строительного кредита в постоянный позволяет избежать повторного закрытия сделки и двойных комиссий
- Одобрение на основе стоимости объекта после завершения строительства и экономики проекта, а не личного дохода
- Подбор кредиторов в соответствии с типом вашего проекта, географией и опытом спонсора
- Покрывает прямые затраты (материалы/труд) и косвенные расходы (разрешения, планы, инженерные изыскания)
- Гибкое соотношение кредита к стоимости (LTC) до 80–90% для опытных спонсоров
- Варианты погашения включают продажу, рефинансирование, DSCR-кредит или постоянную ипотеку
- ◆Планы проекта, бюджет и график строительства
- ◆Данные об участке — в собственности или по договору
- ◆Лицензированный генеральный подрядчик и разрешения (в процессе получения или уже выданы)
- ◆Опыт спонсора — предыдущие проекты помогают, но застройщики-новички могут получить одобрение при наличии правильной команды
- ◆Стоимость после завершения строительства, подтверждающая соотношение кредита к стоимости
- ◆Личный кредитный рейтинг 640+ для большинства программ (зависит от кредитора)
- ◆Первоначальный взнос или доля в земельном участке обычно составляют 10–25% от общей стоимости проекта
Застройщик, который профинансировал шесть участков, не потратив ни одного
Как траншевая кредитная линия на строительство позволила небольшому девелоперу масштабироваться с одного дома на продажу до шести
Девелопер жилой недвижимости в пригороде Атланты строил по одному дому за раз, самостоятельно финансируя каждый проект из выручки от предыдущего. Темпы были стабильными, но медленными — он мог начать новый дом только после продажи предыдущего, что означало месяцы простоя земли и бригады, которая оставалась без работы между объектами. Он хотел начать строительство на шести участках, на которые у него уже были права, но банк требовал 30% первоначального взноса за каждый и хотел полную документацию о личных доходах, что налоговые декларации самозанятого застройщика редко подтверждают в полной мере.
Он обратился в Let's Syndicate, где его связали с кредитором по строительству, который оценил стоимость каждого участка после завершения строительства и послужной список из трех завершенных проектов застройщика, а не его доход по форме W-2. Кредитор структурировал единую кредитную линию на строительство, покрывающую все шесть участков с соотношением кредита к стоимости 80%, с выдачей средств траншами на этапах фундамента, возведения каркаса, закрытия контура и отделки — каждый из которых проверялся перед выдачей. Проценты выплачивались только на использованную сумму во время строительства, а линия конвертировалась в постоянное финансирование DSCR на участки, которые он планировал оставить в качестве арендной недвижимости.
Застройщик начал строительство на всех шести участках в течение одного квартала. Структура траншей означала, что он никогда не держал весь баланс кредита сразу — проценты начислялись только на фактически освоенные средства — и его бригада оставалась при деле без периодов простоя между проектами. Четыре участка были проданы в течение восьми месяцев после завершения, что позволило погасить кредитную линию; два объекта были переведены в DSCR-кредиты и стали источником долгосрочного арендного дохода. Он начал следующую фазу с сохраненным капиталом и отношениями с кредитором, которые позволили бы профинансировать следующие шесть участков без повторной оценки с нуля.
Результат: кредитная линия на строительство 6 участков при соотношении 80% кредита к стоимости. Поэтапное финансирование на 4 этапах. Только проценты во время строительства. 4 участка проданы, 2 переведены в DSCR-аренду. Застройщик масштабировался в 6 раз, не вкладывая собственные средства ни в один участок.
Капитал на строительство должен двигаться в темпе вашего строительства
Многие застройщики теряют темп в ожидании капитала, который выдается крупными суммами — или, что еще хуже, требует новой заявки для каждого проекта. Строительство с нуля — это бизнес, основанный на этапах: ваш капитал должен высвобождаться, когда пройден этап, а не тогда, когда у кредитора дойдут руки. Правильный механизм финансирования строительства позволяет вашей бригаде работать, земле оставаться продуктивной, а капиталу расти, а не простаивать.
Let's Syndicate представляет ваш проект одновременно нескольким строительным кредиторам — местным банкам, частным долговым фондам и специалистам по строительно-ипотечному финансированию, — чтобы вы могли сравнить соотношения кредита к стоимости, графики траншей, требования к резервам и условия погашения. Вы выбираете механизм, чья периодичность траншей соответствует тому, как вы реально строите, а не тот, чей андеррайтер просто быстрее отвечает на звонки.
- Сравните соотношения кредита к стоимости до 80–90% у нескольких строительных кредиторов
- Графики траншей, которые соответствуют вашим этапам строительства, а не календарю кредитора
- Варианты строительно-ипотечного финансирования, позволяющие избежать второго закрытия сделки и двойных комиссий
- Подбор кредиторов в соответствии с типом вашего проекта, географией и опытом спонсора
- Выплата только процентов во время строительства, чтобы ваши расходы на обслуживание соответствовали траншам, а не всей сумме кредита
Общие вопросы о Кредиты на строительство с нуля
Транш — это выдача средств, привязанная к завершенному и проверенному этапу строительства — обычно это фундамент, каркас, закрытие контура (защищенная от погодных условий оболочка), инженерные системы (MEP) и отделка. Перед выдачей каждого транша кредитор (или сторонний инспектор) проверяет, что предыдущий этап завершен. Вы платите проценты только на сумму, которую фактически использовали, поэтому ваши расходы на обслуживание растут по мере прогресса проекта, а не обрушиваются на вас в полном объеме с первого дня.
A кредит на ремонт и перепродажу финансирует реконструкцию существующего здания. Кредит на строительство с нуля финансирует возведение нового объекта на пустом или подготовленном участке — существующего здания для реконструкции нет, поэтому кредит покрывает все вертикальное строительство от фундамента до получения разрешения на эксплуатацию. Кредиты на строительство с нуля обычно имеют более длительные сроки (12–36 месяцев), большие суммы и более строгий график траншей и инспекций, потому что кредитор финансирует проект, который по ходу дела создает собственное обеспечение.
Отношение суммы кредита к затратам (LTC) это процент от общей стоимости проекта (земля + основные строительные работы + сопутствующие расходы), который профинансирует кредитор. Кредиторы, занимающиеся финансированием строительства с нуля, обычно покрывают 70–90% от общей стоимости проекта для опытных спонсоров, при этом заемщик вносит оставшуюся часть в виде первоначального взноса или капитала в виде земельного участка. Точный коэффициент зависит от типа проекта, стоимости после завершения строительства и послужного списка спонсора.
Не обязательно. Земля может находиться в собственности, быть приобретена за счет кредитных средств (стоимость земли становится частью общей стоимости проекта, финансируемой кредитором) или находиться под контрактом. Если вы уже владеете землей без обременений, ваш капитал в виде земли часто учитывается при расчете обязательного первоначального взноса, что уменьшает сумму наличных средств, необходимых для закрытия сделки.
Да, хотя условия могут быть более консервативными. Кредиторы придают большое значение опыту спонсора, поэтому для начинающего застройщика обычно устанавливается более низкий коэффициент отношения суммы кредита к затратам (ближе к 70%), требуется более крупный первоначальный взнос, а также может потребоваться наличие лицензированного генерального подрядчика на проекте, вместо выполнения функций генподрядчика самостоятельно. Партнерство с опытным генподрядчиком или со-спонсором может значительно улучшить ваши условия.
У вас есть три распространенных варианта выхода. Во-первых, кредит «строительство-в-постоянный» автоматически преобразует ваш остаток по кредиту на строительство в долгосрочную ипотеку после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию — без необходимости повторного закрытия сделки. Во-вторых, вы рефинансируете кредит в отдельный заем, такой как DSCR-ипотека (для арендной недвижимости) или коммерческая ипотека (для объектов, занимаемых владельцем). В-третьих, если вы продаете завершенный проект, вы просто погашаете кредит на строительство из выручки от продажи при закрытии сделки.
Ремонт и перепродажа / Строительные кредиты
$50 000 – $5 000 000
Узнать больше →Ипотека на инвестиционную жилую недвижимость
$100 000 – $10 000 000
Узнать больше →Коммерческая ипотека
$250 000 – $10 000 000
Узнать больше →Денежные предложения за недвижимость
Любая стоимость недвижимости
Узнать больше →Двигаться вперед и Let's Syndicate.
Добавьте в закладки наше мобильное приложение
Добавьте наше мобильное приложение в закладки на своем iPhone или Android для быстрого доступа в любое время. Откройте приложение, затем воспользуйтесь закладками браузера или опцией «Добавить на главный экран».
Let's Syndicate — это маркетплейс бизнес-финансирования. Все кредитные решения, ставки, условия и результаты определяются участвующими кредиторами, инвесторами или сторонними провайдерами.
