Kredyty hipoteczne dla samozatrudnionych (Non-QM)
Finansowanie domu stworzone dla przedsiębiorców — kwalifikuj się na podstawie wyciągów bankowych, a nie zeznań podatkowych
Od 100 tys. USD do 5 mln USD na domy główne, drugie domy i nieruchomości inwestycyjne. Pożyczki Non-QM wykorzystują dochód z wyciągów bankowych oraz analizę przepływów pieniężnych — bez formularzy W-2, bez ograniczeń wynikających z zeznań podatkowych i bez barier wskaźnika DTI.
Gotowy, aby zacząć?
Złóż wniosek teraz, aby uzyskać wstępną kwalifikację. Tylko miękki sprawdzian zdolności kredytowej — brak wpływu na Twoją punktację. Natychmiastowa wstępna akceptacja do wglądu.
Stopy procentowe, warunki, opłaty i terminy finansowania różnią się w zależności od pożyczkodawcy, kwalifikowalności wnioskodawcy oraz wymogów programu.
Niekwalifikowalny kredyt hipoteczny (Non-Qualified Mortgage — Non-QM) to pożyczka hipoteczna zaprojektowana dla pożyczkobiorców, których dochód nie mieści się w wąskich ramach konwencjonalnego kredytowania wspieranego przez agencje. Dla samozatrudnionych przedsiębiorców, niezależnych wykonawców, pracowników gig-economy oraz właścicieli firm, którzy korzystają z uzasadnionych odliczeń podatkowych, konwencjonalne kredyty hipoteczne często tworzą sztuczny sufit — Twój dochód podlegający opodatkowaniu wygląda na mniejszy niż Twój rzeczywisty przepływami pieniężnymi, a wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) , na którym opierają się Fannie Mae i Freddie Mac, karze Cię za to. Pożyczki Non-QM dla samozatrudnionych rozwiązują ten problem, kwalifikując Cię na podstawie przepływów pieniężnych, które faktycznie przechodzą przez Twoje konta bankowe, a nie wyniku końcowego z Twojego zeznania podatkowego. Zasada zdolności do spłaty (Ability-to-Repay) Biura Ochrony Finansowej Konsumentów (CFPB) określa standardy, które pożyczkodawca musi spełnić, aby zweryfikować Twoją zdolność do spłaty — pożyczkodawcy Non-QM spełniają ten standard poprzez alternatywną dokumentację dochodów, zamiast ścieżki opartej na W-2 / zeznaniach podatkowych.
Najczęstszą strukturą Non-QM dla samozatrudnionych pożyczkobiorców jest pożyczka na wyciągi bankowe. Zamiast zeznań podatkowych i odcinków wypłat, pożyczkodawca analizuje od 12 do 24 miesięcy wyciągów bankowych osobistych lub firmowych, aby obliczyć kwalifikowany dochód miesięczny — często wykorzystując procent całkowitych wpłat (metoda „wskaźnika kosztów” lub „przepływów pieniężnych”) lub uzgadniając je z rachunkiem zysków i strat od początku roku. Odzwierciedla to dochód, z którego faktycznie żyjesz, a nie kwotę pozostałą po odliczeniu amortyzacji, wydatków na posiłki biznesowe oraz Sekcja 179 odliczeń. Zgodnie z wytycznymi IRS dla osób samozatrudnionych, ponad 30 milionów Amerykanów uzyskuje dochód z samozatrudnienia — a zdecydowana większość korzysta z odliczeń, które prawnie obniżają ich dochód podlegający opodatkowaniu. Konwencjonalne kredytowanie ocenę ryzyka (underwriting) traktuje tę obniżoną kwotę jako Twoją rzeczywistą siłę zarobkową. Underwriting Non-QM traktuje aktywność na Twoim koncie bankowym jako Twoją rzeczywistą siłę zarobkową.
Pożyczki Non-QM dla samozatrudnionych są dostępne dla szerszego zakresu typów nieruchomości i form własności, niż wielu pożyczkobiorców zdaje sobie sprawę: domy główne, drugie domy oraz nieruchomości inwestycyjne. Wspierają finansowanie zakupu, refinansowanie stopy i okresu kredytowania oraz refinansowanie z wypłatą środków (cash-out) — potężne narzędzie dla właścicieli, którzy chcą zamienić kapitał własny domu na kapitał obrotowy środki na rozwój biznesu bez konieczności sprzedaży domu. Okresy kredytowania wynoszą od 15 do 30 lat z opcjami zarówno stałego oprocentowania, jak i tylko odsetkowych rat (interest-only); struktura tylko odsetkowa może znacząco obniżyć miesięczną ratę w latach, w których Twoja firma intensywnie inwestuje. Wpłaty własne zazwyczaj wahają się od 10–20% w zależności od zdolności kredytowej, typu nieruchomości i konkretnego programu Non-QM. Proces zamykania transakcji trwa 10–25 dni — znacząco szybciej niż standardowy termin 45–60 dni, ponieważ nie ma weryfikacji agencji i przeglądu zeznań podatkowych.
Wyzwanie z Non-QM polega na tym, że jest to rynek specjalistyczny. Nie każdy pożyczkodawca oferuje Non-QM, a ci, którzy to robią, prowadzą własne programy oparte na wyciągach bankowych z różnymi metodami obliczania dochodu, wskaźnikami kosztów, wymaganiami dotyczącymi rezerw i arkuszami stóp procentowych. Pożyczkobiorca, który ma dobre warunki u jednego pożyczkodawcy Non-QM, może otrzymać ofertę droższą o 1,5% u innego z powodów, które nie mają nic wspólnego z profilem pożyczkobiorcy. Let's Syndicate przedstawia Twój pojedynczy wniosek wielu pożyczkodawcom Non-QM jednocześnie — porównujesz rzeczywiste stopy procentowe, terminy i oferty wypłaty gotówki obok siebie, przy jednym miękkim sprawdzeniu kredytowym, i wybierasz ofertę, która faktycznie odzwierciedla Twoje przepływy pieniężne. Zobacz pełny katalog opcji finansowania lub porównaj Non-QM z naszymi Inwestycyjne kredyty hipoteczne na nieruchomości mieszkalne rozwiązaniami dla nieruchomości komercyjnych.
Prosty i szybki proces
Prześlij wyciągi bankowe i rachunek zysków i strat
Dostarcz 12–24 miesiące wyciągów bankowych osobistych lub firmowych oraz rachunek zysków i strat od początku roku. Nie wymagamy zeznań podatkowych, formularzy W-2 ani odcinków wypłat.
Miękkie sprawdzenie kredytowe i analiza przepływów pieniężnych
Miękkie sprawdzenie kredytowe (bez wpływu na punktację) oraz analiza przepływów pieniężnych Twoich wpłat bankowych określają Twój kwalifikowany dochód i wstępnie zatwierdzoną kwotę pożyczki.
Porównaj oferty pożyczkodawców Non-QM
Przejrzyj rzeczywiste oferty od wielu pożyczkodawców Non-QM — stopy procentowe, warunki, limity LTV i opcje wypłaty gotówki — wszystko w jednym miejscu, przy jednym miękkim zapytaniu.
Zamknij transakcję i wprowadź się
Wybierz najlepszą ofertę, dokończ końcowy proces underwriting i wycenę, a następnie zamknij transakcję w ciągu 10–25 dni. Wprowadzasz się do (lub refinansujesz) swojego domu bez konwencjonalnej bariery DTI.
Jak firmy wykorzystują to finansowanie
Samozatrudniony nabywca domu
Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą (Schedule C), właściciele LLC i wspólnicy, których realne przepływy pieniężne są silne, ale których dochód w zeznaniu podatkowym jest obniżony przez uzasadnione odliczenia.
Zakup na podstawie wyciągów bankowych
Kup dom główny lub drugi dom, wykorzystując 12–24 miesiące dochodu z wyciągów bankowych zamiast zeznań podatkowych i formularzy W-2.
Refinansowanie z wypłatą gotówki na kapitał obrotowy
Zamień kapitał własny domu na kapitał obrotowy dla swojej firmy — sfinansuj zapasy, wynagrodzenia, sprzęt lub ekspansję bez sprzedaży nieruchomości.
Drugi dom lub nieruchomość wakacyjna
Sfinansuj drugi dom lub nieruchomość wakacyjną na podstawie dochodu z wyciągów bankowych, z terminami do 30 lat i opcjami tylko odsetkowymi.
Pracownicy gig-economy i kontraktorzy 1099
Pracownicy rideshare, freelancerzy, konsultanci i wykonawcy z dochodem 1099 oraz zmiennymi miesięcznymi wpłatami kwalifikują się na podstawie przepływów pieniężnych, a nie formularza W-2 od jednego pracodawcy.
- Nie wymagamy zeznań podatkowych — kwalifikuj się na podstawie dochodu z wyciągów bankowych
- Underwriting na podstawie wyciągów bankowych LUB rachunku zysków i strat — prawdziwe oparcie o przepływy pieniężne
- Dostępne dla domów głównych, drugich domów i nieruchomości inwestycyjnych
- Refinansowanie z wypłatą gotówki zamienia kapitał własny domu w kapitał obrotowy firmy
- Okresy 15–30 lat ze stałym oprocentowaniem i opcjami tylko odsetkowymi
- Brak wymogu W-2 lub odcinków wypłat — stworzone dla samozatrudnionych
- Akceptuje 1099, K-1, Schedule C oraz mieszany dochód z W-2 / samozatrudnienia
- Szybsze zamknięcie niż w przypadku kredytów konwencjonalnych — 10–25 dni, bez procedur agencji
- ◆12–24 miesiące wyciągów z konta osobistego lub firmowego
- ◆Osobista ocena kredytowa 640+ (różni się w zależności od kredytodawcy i programu)
- ◆10–20% wkładu własnego (różni się w zależności od typu nieruchomości, zdolności kredytowej i kredytodawcy)
- ◆Weryfikacja samozatrudnienia / licencji biznesowej
- ◆Rachunek zysków i strat od początku roku (u niektórych kredytodawców)
- ◆Wycena nieruchomości oraz, w przypadku niektórych programów, harmonogram czynszów
- ◆Rezerwy na poziomie 2–6 miesięcy PITI (różni się w zależności od kredytodawcy i programu)
Wykonawca, którego zeznania podatkowe mówiły, że nie stać go na dom, za który mógł zapłacić
Jak kredyt Non-QM oparty na wyciągach bankowych pozwolił sfinalizować zakup głównej rezydencji o wartości 620 tys. USD po dwóch odmowach kredytu konwencjonalnego
Generalny wykonawca z Tampy prowadził działalność gospodarczą od dziewięciu lat i regularnie wpłacał od 38 000 do 52 000 USD miesięcznie na swoje konta firmowe. Na papierze, po uwzględnieniu amortyzacji sprzętu, pojazdu i biura domowego — oraz uzasadnionych odliczeń z sekcji 179 — jego deklarowany dochód podlegający opodatkowaniu wynosił 112 000 USD. Złożył ofertę zakupu głównej rezydencji za 620 000 USD i uzyskał wstępną akceptację w lokalnym banku. Po trzech tygodniach analityk bankowy odrzucił wniosek: jego wskaźnik zadłużenia do dochodu przy nowej racie wyniósł 47%, czyli o jeden punkt procentowy powyżej narzuconego przez bank limitu agencji wynoszącego 46%, a jego „dochód” był liczony jako kwota po odliczeniach.
Zwrócił się do Let's Syndicate, sfrustrowany i dwa tygodnie przed utratą szansy na dom. Przeprowadziliśmy jedną miękką weryfikację kredytową w naszej sieci kredytodawców Non-QM i skontaktowaliśmy go z trzema kredytodawcami, którzy oferują 24-miesięczne programy oparte na wyciągach bankowych. Jeden z nich obliczył jego dochód kwalifikowany jako 75% średnich miesięcznych wpłat — około 33 000 USD miesięcznie — co obniżyło jego wskaźnik DTI do komfortowych 38%. Kredytodawca zaoferował 30-letni kredyt Non-QM ze stałym oprocentowaniem 7,875% przy 15% wkładzie własnym, bez wymogu przedstawiania zeznań podatkowych.
Kredyt został zamknięty w 18 dni, przed wygaśnięciem klauzuli finansowania w jego umowie kupna. Wykonawca wprowadził się do domu, na który wyraźnie było go stać — płynność finansowa pozwalająca na spłatę raty widniała na jego wyciągach bankowych przez cały ten czas. Później wykorzystał refinansowanie z wypłatą gotówki (cash-out refinance) na tej samej nieruchomości, gdy stopy procentowe spadły, aby wyciągnąć 90 000 USD kapitału na potrzeby firmy na drugą ekipę budowlaną i ładowarkę burtową — ruch, który byłby niemożliwy przy konwencjonalnym limicie dochodów, na podstawie którego pierwotnie go odrzucono.
Wynik: Kredyt Non-QM oparty na wyciągach bankowych w wysokości 527 tys. USD zamknięty w 18 dni po dwóch odmowach kredytu konwencjonalnego. 30-letni kredyt ze stałym oprocentowaniem 7,875%, 15% wkładu własnego. Dochód kwalifikowany oparty na 75% wpłat z 24 miesięcy, bez zeznań podatkowych.
Odmowa jednego kredytodawcy Non-QM to wstępna akceptacja u drugiego
Non-QM to nie jest jeden produkt — to kategoria specjalistycznych programów, z których każdy jest prowadzony przez danego kredytodawcę. Jeden kredytodawca wymaga 12 miesięcy wyciągów przy 50% wskaźniku kosztów; inny wymaga 24 miesięcy przy 75% wskaźniku kosztów; trzeci porównuje wpłaty bankowe z rachunkiem zysków i strat. Kwota dochodu, która dyskwalifikuje Cię u jednego kredytodawcy, może z łatwością zakwalifikować Cię u innego — w przypadku tego samego kredytobiorcy i tej samej nieruchomości. Składanie wniosków do każdego kredytodawcy Non-QM z osobna oznacza zbieranie odmów, które mówią więcej o programie danego kredytodawcy niż o Tobie.
Let's Syndicate przedstawia Twój wniosek wielu kredytodawcom Non-QM jednocześnie. Widzisz rzeczywiste oferty oprocentowania, okresów spłaty, wskaźnika LTV i refinansowania od kredytodawców, których programy oparte na wyciągach bankowych faktycznie pasują do Twojego profilu przepływów pieniężnych — przy jednym miękkim sprawdzeniu kredytowym i bez obaw o zeznania podatkowe. Porównujesz, wybierasz i zamykasz transakcję z kredytodawcą, który odczytuje Twoje wyciągi bankowe tak, jak faktycznie działa Twoja firma.
- Wielu kredytodawców Non-QM na podstawie jednego wniosku — brak seryjnych odmów
- Kredytodawcy dopasowani do Twojego programu opartego na wyciągach bankowych (12 mies., 24 mies., RZiS)
- Porównuj rzeczywiste oferty oprocentowania, okresów spłaty, LTV i refinansowania gotówkowego obok siebie
- Jedno miękkie sprawdzenie zdolności kredytowej — brak twardych zapytań u każdego kredytodawcy
- Kredytodawcy, którzy analizują Twój przepływ gotówki, a nie Twoje zeznania podatkowe po odliczeniach
Częste pytania dotyczące Kredyty hipoteczne dla samozatrudnionych (Non-QM)
Niekwalifikowany Kredyt Hipoteczny (Non-Qualified Mortgage — Non-QM) to pożyczka na dom, która nie spełnia rygorystycznych wytycznych agencji Fannie Mae lub Freddie Mac. Kredyt Non-QM dla osób samozatrudnionych ocenia zdolność kredytową na podstawie dochodu z wyciągów bankowych i przepływów pieniężnych zamiast formularzy W-2 oraz zeznań podatkowychco czyni go standardową ścieżką dla przedsiębiorców, wykonawców i właścicieli firm, których rzeczywiste przepływy pieniężne są wyższe niż dochód podlegający opodatkowaniu.
Nie. Cechą charakterystyczną kredytu Non-QM opartego na wyciągach bankowych jest to, że wykorzystuje on od 12 do 24 miesięcy wyciągów z konta osobistego lub firmowego do obliczenia dochodu kwalifikowanego — zazwyczaj jest to procent całkowitych wpłat, czasami porównywany z rachunkiem zysków i strat od początku roku. Nie musisz przedkładać zeznań podatkowych osobistych lub firmowych, aby się zakwalifikować.
Kredyt hipoteczny konwencjonalny (agencji) kwalifikuje Cię na podstawie dochodu podlegającego opodatkowaniu, formularzy W-2 oraz wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) który karze za uzasadnione odliczenia związane z samozatrudnieniem. Kredyt hipoteczny Non-QM ocenia zdolność na podstawie przepływów pieniężnych, które faktycznie przechodzą przez Twoje konta bankowe. Oprocentowanie Non-QM jest zazwyczaj o 0,5%–1,5% wyższe niż konwencjonalne, ale ścieżka kwalifikacji jest stworzona dla osób samozatrudnionych.
Wkłady własne zazwyczaj wahają się od 10–20%, w zależności od Twojej wynik kredytowytypu nieruchomości (główna, drugi dom lub inwestycyjna) oraz konkretnego programu Non-QM. Refinansowanie z wypłatą gotówki może wymagać nieco większego kapitału. Let's Syndicate pomaga porównać wymagania dotyczące wkładu własnego u różnych kredytodawców Non-QM za jednym razem.
Niektórzy kredytodawcy Non-QM akceptują zaledwie 12 miesięcy wyciągów bankowych, więc kredytobiorcy z jednym pełnym rokiem dochodu z samozatrudnienia mogą się zakwalifikować — choć historia 24-miesięczna zazwyczaj pozwala uzyskać lepsze oprocentowanie i więcej programów. Jeśli niedawno przeszedłeś z etatu (W-2) na samozatrudnienie, niektórzy kredytodawcy połączą poprzedni dochód z zatrudnienia z Twoimi wpłatami bankowymi z samozatrudnienia.
Kredyty Fix & Flip / Budowlane
50 tys. USD – 5 mln USD
Dowiedz się więcej →Inwestycyjne kredyty hipoteczne na nieruchomości mieszkalne
100 tys. USD – 10 mln USD
Dowiedz się więcej →Kredyty hipoteczne na nieruchomości komercyjne
250 tys. USD – 10 mln USD
Dowiedz się więcej →Kredyty na budowę od podstaw
100 tys. USD – 50 mln USD
Dowiedz się więcej →Idź naprzód i Let's Syndicate.
Dodaj naszą aplikację mobilną do zakładek
Dodaj naszą aplikację mobilną do zakładek na swoim iPhonie lub telefonie z systemem Android, aby mieć do niej szybki dostęp w dowolnym miejscu. Otwórz aplikację, a następnie użyj zakładki przeglądarki lub opcji Dodaj do ekranu początkowego.
Let's Syndicate to rynek finansowania biznesu. Wszystkie decyzje kredytowe, stawki, warunki i wyniki są ustalane przez uczestniczących pożyczkodawców, inwestorów lub dostawców zewnętrznych.
