स्वरोजगार आवासीय बंधक (गैर-QM)
उद्यमियों के लिए निर्मित गृह वित्तपोषण — बैंक विवरणों पर अर्हता प्राप्त करें, टैक्स रिटर्न पर नहीं
प्राथमिक आवासों, दूसरे घरों और निवेश संपत्तियों के लिए $100K से $5M तक। नॉन-क्यूएम (Non-QM) ऋण बैंक-विवरण आय और कैश-फ्लो अंडरराइटिंग का उपयोग करते हैं — कोई W-2 नहीं, कोई टैक्स-रिटर्न सीमाएं नहीं, कोई डीटीआई (DTI) दीवारें नहीं।
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दरें, शर्तें, शुल्क और फंडिंग की समय-सीमा ऋणदाता, आवेदक की पात्रता और कार्यक्रम की आवश्यकताओं के अनुसार भिन्न होती हैं।
नॉन-क्वालिफाइड मॉर्गेज (Non-QM) एक गृह ऋण है जिसे उन उधारकर्ताओं के लिए डिज़ाइन किया गया है जिनकी आय पारंपरिक, एजेंसी-समर्थित ऋण देने के दायरे में नहीं आती है। स्वरोजगार करने वाले उद्यमियों, स्वतंत्र ठेकेदारों, गिग श्रमिकों और व्यापार मालिकों के लिए, जो वैध टैक्स कटौती का लाभ उठाते हैं, पारंपरिक मॉर्गेज अक्सर एक कृत्रिम छत बना देते हैं — आपकी कर योग्य आय आपकी वास्तविक आय से कम दिखती है कैश फ्लो, और ऋण-से-आय (DTI) अनुपात जिस पर फैनी मॅई (Fannie Mae) और फ्रेडी मैक (Freddie Mac) भरोसा करते हैं, वह इसके लिए आपको दंडित करता है। नॉन-क्यूएम स्वरोजगार मॉर्गेज इसका समाधान यह करके करते हैं कि वे आपके बैंक खातों से वास्तव में होने वाले कैश फ्लो के आधार पर आपको अर्हता देते हैं, न कि आपके टैक्स रिटर्न के अंतिम परिणाम के आधार पर। द कंज्यूमर फाइनेंशियल प्रोटेक्शन ब्यूरो का एबिलिटी-टू-रिपे नियम उन मानकों को निर्धारित करता है जिन्हें एक ऋणदाता को यह सत्यापित करने के लिए पूरा करना होगा कि आप भुगतान कर सकते हैं — नॉन-क्यूएम ऋणदाता W-2 / टैक्स-रिटर्न पथ के बजाय वैकल्पिक आय दस्तावेज़ीकरण के माध्यम से उस मानक को पूरा करते हैं।
स्वरोजगार उधारकर्ताओं के लिए सबसे सामान्य नॉन-क्यूएम संरचना बैंक स्टेटमेंट लोनहै। टैक्स रिटर्न और पे स्टब्स के बजाय, ऋणदाता अर्हता प्राप्त मासिक आय की गणना करने के लिए 12 से 24 महीनों के व्यक्तिगत या व्यावसायिक बैंक विवरणों की समीक्षा करता है — अक्सर कुल जमा का एक प्रतिशत ( 'व्यय अनुपात' या 'कैश-फ्लो' विधि) का उपयोग करते हुए या वर्ष-दर-तारीख लाभ-हानि विवरण के साथ मिलान करते हुए। यह उस आय को दर्शाता है जिस पर आप वास्तव में रहते हैं, न कि वह आंकड़ा जो मूल्यह्रास, व्यावसायिक भोजन और धारा 179 कटौतियों के बाद बचता है। के अनुसार स्वरोजगार व्यक्तियों के लिए आईआरएस (IRS) मार्गदर्शन, 30 मिलियन से अधिक अमेरिकी स्वरोजगार आय अर्जित करते हैं — और अधिकांश लोग ऐसी कटौतियों का उपयोग करते हैं जो कानूनी रूप से उनकी कर योग्य आय को कम करती हैं। पारंपरिक अंडरराइटिंग उस कम आंकड़े को आपकी वास्तविक कमाई की शक्ति के रूप में मानता है। नॉन-क्यूएम अंडरराइटिंग आपकी बैंक गतिविधि को आपकी वास्तविक कमाई की शक्ति के रूप में मानता है।
नॉन-क्यूएम स्वरोजगार मॉर्गेज कई उधारकर्ताओं की सोच से कहीं अधिक संपत्ति और अधिभोग प्रकारों के लिए उपलब्ध हैं: प्राथमिक आवास, दूसरे घर, और निवेश संपत्तियां। वे खरीद वित्तपोषण, दर-और-अवधि पुनर्वित्त, और नकद-बाहर पुनर्वित्त का समर्थन करते हैं — उन मालिकों के लिए एक शक्तिशाली उपकरण जो घर बेचे बिना अपने व्यवसाय के लिए होम इक्विटी को कार्यशील पूंजी में बदलना चाहते हैं। शर्तें 15 से 30 वर्षों तक चलती हैं जिनमें फिक्स्ड-रेट और केवल-ब्याज (interest-only) दोनों विकल्प शामिल हैं; केवल-ब्याज संरचना उन वर्षों के दौरान मासिक भुगतान को काफी कम कर सकती है जब आपका व्यवसाय भारी निवेश कर रहा हो। डाउन पेमेंट आमतौर पर क्रेडिट, संपत्ति के प्रकार और विशिष्ट नॉन-क्यूएम कार्यक्रम के आधार पर 10–20% तक होता है। क्लोजिंग 10–25 दिनों में पूरी हो जाती है — जो 45–60 दिनों की पारंपरिक समय-सीमा से काफी तेज है, क्योंकि इसमें कोई एजेंसी अंडरराइटिंग टर्न और कोई टैक्स-रिटर्न समीक्षा नहीं होती है।
नॉन-क्यूएम के साथ चुनौती यह है कि यह एक विशेषज्ञ बाजार है। हर ऋणदाता नॉन-क्यूएम की पेशकश नहीं करता है, और जो ऋणदाता ऐसा करते हैं, वे प्रत्येक अपनी स्वयं की बैंक-विवरण कार्यक्रम चलाते हैं जिसमें आय-गणना के अलग-अलग तरीके, व्यय अनुपात, आरक्षित आवश्यकताएं और दर पत्रक होते हैं। एक उधारकर्ता जो एक नॉन-क्यूएम ऋणदाता के साथ अच्छी तरह से अर्हता प्राप्त करता है, उसे दूसरे के साथ 1.5% अधिक कीमत चुकानी पड़ सकती है, जिसके कारण उधारकर्ता के प्रोफाइल से संबंधित नहीं होते हैं। Let's Syndicate आपके एकल आवेदन को एक साथ कई नॉन-क्यूएम ऋणदाताओं के सामने रखता है — आप वास्तविक दर, अवधि और कैश-आउट ऑफ़र की तुलना एक साथ करते हैं, एक सॉफ्ट क्रेडिट पुल के साथ, और वह ऑफ़र चुनते हैं जो वास्तव में आपके कैश फ्लो को दर्शाता है। पूरा देखें फंडिंग विकल्प सूची या नॉन-क्यूएम की तुलना हमारे आवासीय निवेश मॉर्गेज से करें, आय-संपत्ति सौदों के लिए।
एक सरल, तेज प्रक्रिया
बैंक विवरण और पी एंड एल (P&L) जमा करें
12–24 महीनों के व्यक्तिगत या व्यावसायिक बैंक विवरण और वर्ष-दर-तारीख लाभ-हानि विवरण प्रदान करें। कोई टैक्स रिटर्न नहीं, कोई W-2 नहीं, कोई पे स्टब्स की आवश्यकता नहीं है।
सॉफ्ट क्रेडिट और कैश-फ्लो समीक्षा
एक सॉफ्ट क्रेडिट चेक (स्कोर पर कोई प्रभाव नहीं) और आपके बैंक जमा का कैश-फ्लो विश्लेषण आपकी अर्हता प्राप्त आय और पूर्व-अर्हता प्राप्त ऋण राशि निर्धारित करता है।
नॉन-क्यूएम ऋणदाता ऑफ़र की तुलना करें
कई Non-QM उधारदाताओं से वास्तविक ऑफ़र की समीक्षा करें - दरें, शर्तें, LTV सीमाएं, और कैश-आउट विकल्प - सब कुछ एक ही जगह पर, एक ही सॉफ्ट पुल के साथ।
डील पूरी करें और घर में शिफ्ट हों
सबसे अच्छा ऑफ़र चुनें, अंतिम अंडरराइटिंग और मूल्यांकन पूरा करें, और 10-25 दिनों में डील क्लोज करें। आप पारंपरिक DTI बाधा के बिना अपने घर में शिफ्ट हो सकते हैं (या पुनर्वित्त करा सकते हैं)।
व्यवसाय इस फाइनेंसिंग का उपयोग कैसे करते हैं
स्व-रोज़गार गृह खरीदार
Schedule C एकल मालिक, LLC मालिक, और भागीदार जिनका वास्तविक कैश फ्लो मजबूत है लेकिन कर-रिटर्न आय वैध कटौती के कारण कम हो जाती है।
बैंक स्टेटमेंट परचेज
कर रिटर्न और W-2s के बजाय 12-24 महीने की बैंक-स्टेटमेंट आय का उपयोग करके प्राथमिक निवास या दूसरा घर खरीदें।
व्यावसायिक पूंजी के लिए कैश-आउट रिफाइनेंस
अपनी संपत्ति बेचे बिना अपने व्यवसाय के लिए होम इक्विटी को कार्यशील पूंजी में बदलें - इन्वेंट्री, पेरोल, उपकरण, या विस्तार के लिए फंड प्राप्त करें।
दूसरा घर या वेकेशन प्रॉपर्टी
बैंक-स्टेटमेंट आय पर दूसरा घर या वेकेशन प्रॉपर्टी फाइनेंस करें, जिसमें 30 साल तक की शर्तें और केवल-ब्याज (interest-only) के विकल्प उपलब्ध हैं।
गिग और 1099 कॉन्ट्रैक्टर्स
राइडशेयर, फ्रीलांस, परामर्श, और अनुबंध कार्यकर्ता जिनकी 1099 आय और परिवर्तनशील मासिक जमा है, वे किसी एक नियोक्ता के W-2 के बजाय कैश फ्लो के आधार पर अर्हता प्राप्त करते हैं।
- कोई कर रिटर्न आवश्यक नहीं - बैंक-स्टेटमेंट आय पर अर्हता प्राप्त करें
- बैंक-स्टेटमेंट या लाभ-हानि अंडरराइटिंग - वास्तविक कैश-फ्लो आधारित
- प्राथमिक निवास, दूसरे घर, और निवेश संपत्तियों के लिए उपलब्ध
- कैश-आउट पुनर्वित्त होम इक्विटी को व्यावसायिक कार्यशील पूंजी में बदलता है
- 15-30 साल की अवधि, निश्चित-दर और केवल-ब्याज विकल्पों के साथ
- कोई W-2 या पे-स्टब की आवश्यकता नहीं - स्व-रोज़गार के लिए बनाया गया
- 1099, K-1, Schedule C, और मिश्रित W-2 / स्व-रोज़गार आय स्वीकार करता है
- पारंपरिक की तुलना में तेज़ क्लोजिंग - 10-25 दिन, कोई एजेंसी अंडरराइटिंग टर्न नहीं
- ◆व्यक्तिगत या व्यावसायिक बैंक स्टेटमेंट के 12-24 महीने
- ◆व्यक्तिगत क्रेडिट स्कोर 640+ (उधारदाता और प्रोग्राम के अनुसार भिन्न होता है)
- ◆10-20% डाउन पेमेंट (संपत्ति के प्रकार, क्रेडिट और उधारदाता के अनुसार भिन्न)
- ◆स्व-रोज़गार / व्यावसायिक लाइसेंस सत्यापन
- ◆वर्ष-दर-वर्ष (YTD) लाभ-हानि विवरण (कुछ उधारदाताओं के लिए)
- ◆संपत्ति का मूल्यांकन और कुछ प्रोग्रामों के लिए, किराया अनुसूची
- ◆2-6 महीने का PITI रिज़र्व (उधारदाता और प्रोग्राम के अनुसार भिन्न)
वह कॉन्ट्रैक्टर जिसके टैक्स रिटर्न ने कहा कि वह उस घर का खर्च नहीं उठा सकता जिसका वह भुगतान कर सकता था
कैसे एक बैंक-स्टेटमेंट Non-QM लोन ने दो पारंपरिक अस्वीकृतियों के बाद $620K के प्राथमिक निवास को क्लोज किया
टैम्पा का एक जनरल कॉन्ट्रैक्टर नौ साल से स्व-रोज़गार था और लगातार अपने व्यावसायिक खातों में प्रति माह $38,000–$52,000 जमा कर रहा था। कागजों पर, अपने उपकरणों, वाहन और होम ऑफिस पर मूल्यह्रास के बाद — और वैध धारा 179 कटौती के साथ — उसकी घोषित कर योग्य आय $112,000 थी। उसने $620,000 के प्राथमिक आवास के लिए एक प्रस्ताव दिया था और उसे अपने स्थानीय बैंक से पूर्व-अनुमोदन मिल गया था। तीन सप्ताह बाद, बैंक के अंडरराइटर ने फ़ाइल को अस्वीकार कर दिया: नए भुगतान पर उसका ऋण-से-आय अनुपात 47% निकला, जो बैंक के 46% एजेंसी ओवरले से एक अंक अधिक था, और उसकी 'आय' कटौती के बाद का आंकड़ा थी।
वह निराश होकर और घर खोने से दो सप्ताह पहले Let's Syndicate के पास आया। हमने अपने Non-QM ऋणदाता नेटवर्क के माध्यम से एक एकल सॉफ्ट-क्रेडिट प्री-क्वालिफिकेशन चलाया और उसे तीन ऐसे ऋणदाताओं से मिलाया जो 24-महीने के बैंक-विवरण कार्यक्रम चलाते हैं। एक ऋणदाता ने उसकी अर्हक आय की गणना औसत मासिक जमा के 75% पर की — लगभग $33,000/माह — जिससे उसका DTI घटकर 38% पर आ गया। ऋणदाता ने 15% डाउन पेमेंट के साथ 7.875% पर 30-वर्षीय फिक्स्ड Non-QM की पेशकश की, जिसमें टैक्स रिटर्न की आवश्यकता नहीं थी।
ऋण 18 दिनों में बंद हो गया, इससे पहले कि उसके खरीद अनुबंध की फाइनेंसिंग आकस्मिकता समाप्त हो जाती। कॉन्ट्रैक्टर उस घर में चला गया जिसे वह स्पष्ट रूप से खरीद सकता था — भुगतान का समर्थन करने के लिए नकदी प्रवाह पूरे समय उसके बैंक विवरणों में मौजूद था। उसने बाद में उसी संपत्ति पर कैश-आउट पुनर्वित्त का उपयोग किया, जब दरें कम हुईं, ताकि एक दूसरी टीम और एक स्किड-स्टीयर लोडर के लिए अपने व्यवसाय में $90,000 की इक्विटी निकाली जा सके — एक ऐसा कदम जो पारंपरिक आय सीमा के तहत असंभव होता जिसने मूल रूप से उसे अस्वीकार कर दिया था।
परिणाम: $527K Non-QM बैंक-विवरण ऋण दो पारंपरिक अस्वीकृतियों के बाद 18 दिनों में बंद हो गया। 7.875% पर 30-वर्षीय फिक्स्ड, 15% डाउन पेमेंट। अर्हक आय 24-महीने के जमा के 75% पर आधारित, कोई टैक्स रिटर्न नहीं।
एक Non-QM ऋणदाता का 'नहीं' दूसरे ऋणदाता का पूर्व-अनुमोदन है
Non-QM कोई एकल उत्पाद नहीं है — यह विशेष कार्यक्रमों की एक श्रेणी है, और प्रत्येक ऋणदाता अपना कार्यक्रम चलाता है। एक ऋणदाता 50% व्यय अनुपात के साथ 12 महीने के विवरण का उपयोग करता है; दूसरा 75% व्यय अनुपात के साथ 24 महीने का उपयोग करता है; तीसरा P&L के विरुद्ध बैंक जमा का मिलान करता है। जो आय का आंकड़ा आपको एक ऋणदाता के यहाँ अयोग्य ठहराता है, वह दूसरे के यहाँ आपको आसानी से योग्य बना सकता है — ठीक उसी उधारकर्ता और ठीक उसी संपत्ति के लिए। एक समय में एक Non-QM ऋणदाता के पास आवेदन करने का मतलब है ऐसी अस्वीकृतियाँ एकत्र करना जो आपके बारे में कम और उस ऋणदाता के कार्यक्रम के बारे में अधिक बताती हैं।
Let's Syndicate आपके एकल आवेदन को एक साथ कई Non-QM ऋणदाताओं के सामने रखता है। आप उन ऋणदाताओं से वास्तविक दर, अवधि, LTV और कैश-आउट ऑफ़र देखते हैं जिनके बैंक-विवरण कार्यक्रम वास्तव में आपके नकदी-प्रवाह प्रोफ़ाइल में फिट बैठते हैं — एक सॉफ्ट क्रेडिट पुल के साथ और बिना टैक्स-रिटर्न की परेशानी के। आप तुलना करते हैं, आप चुनते हैं, और आप उस ऋणदाता के साथ बंद करते हैं जो आपके बैंक विवरणों को वैसे ही पढ़ता है जैसे आपका व्यवसाय वास्तव में चलता है।
- एक आवेदन से कई Non-QM ऋणदाता — कोई क्रमिक अस्वीकृति नहीं
- आपके बैंक-विवरण कार्यक्रम (12-माह, 24-माह, P&L) से मेल खाने वाले ऋणदाता
- वास्तविक दर, अवधि, LTV और कैश-आउट ऑफ़र की साथ-साथ तुलना करें
- एक सॉफ्ट क्रेडिट पुल — हर ऋणदाता पर कोई हार्ड इंक्वायरी नहीं
- वे ऋणदाता जो आपके नकदी प्रवाह को पढ़ते हैं, न कि आपके कटौती-बाद टैक्स रिटर्न को
के बारे में सामान्य प्रश्न स्वरोजगार आवासीय बंधक (गैर-QM)
एक नॉन-क्वालिफाइड मॉर्गेज (Non-QM) एक होम लोन है जो फैनी मे या फ्रेडी मैक के सख्त, एजेंसी-समर्थित दिशानिर्देशों को पूरा नहीं करता है। एक स्व-रोज़गार Non-QM ऋण आपको W-2s के बजाय बैंक-विवरण आय और नकदी प्रवाह पर योग्य बनाता है और टैक्स रिटर्न, जो इसे उन उद्यमियों, कॉन्ट्रैक्टरों और व्यवसाय मालिकों के लिए मानक मार्ग बनाता है जिनका वास्तविक नकदी प्रवाह उनकी कर योग्य आय से अधिक मजबूत है।
नहीं। बैंक-विवरण Non-QM ऋण की परिभाषित विशेषता यह है कि यह अर्हक आय की गणना करने के लिए 12 से 24 महीने के व्यक्तिगत या व्यावसायिक बैंक विवरणों का उपयोग करता है — आमतौर पर कुल जमा का एक प्रतिशत, कभी-कभी साल-दर-साल लाभ-हानि विवरण के साथ मेल खाता है। अर्हता प्राप्त करने के लिए आपको व्यक्तिगत या व्यावसायिक टैक्स रिटर्न जमा करने की आवश्यकता नहीं है।
एक पारंपरिक (एजेंसी) मॉर्गेज आपको कर योग्य आय, W-2s, और एक ऋण-से-आय अनुपात पर योग्य बनाता है जो वैध स्व-रोज़गार कटौती को दंडित करता है। एक Non-QM मॉर्गेज आपको उस नकदी प्रवाह पर योग्य बनाता है जो वास्तव में आपके बैंक खातों में चलता है। Non-QM दरें आमतौर पर पारंपरिक से 0.5%–1.5% अधिक होती हैं, लेकिन योग्यता मार्ग स्व-रोज़गार के लिए बनाया गया है।
डाउन पेमेंट आमतौर पर 10–20% तक होता है, जो आपके क्रेडिट स्कोर, संपत्ति के प्रकार (प्राथमिक, दूसरा घर, या निवेश), और विशिष्ट Non-QM कार्यक्रम पर निर्भर करता है। कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए थोड़ी अधिक इक्विटी की आवश्यकता हो सकती है। Let's Syndicate आपको एक ही बार में Non-QM ऋणदाताओं के बीच डाउन-पेमेंट आवश्यकताओं की तुलना करने में मदद करता है।
कुछ Non-QM ऋणदाता 12 महीने के बैंक विवरण तक स्वीकार करते हैं, इसलिए एक पूर्ण वर्ष के स्व-रोज़गार आय वाले उधारकर्ता अर्हता प्राप्त कर सकते हैं — हालांकि 24-महीने का इतिहास आमतौर पर बेहतर दरें और अधिक कार्यक्रम खोलता है। यदि आपने हाल ही में W-2 से स्व-रोज़गार में संक्रमण किया है, तो कुछ ऋणदाता पूर्व रोज़गार आय को आपकी स्व-रोज़गार बैंक जमा के साथ जोड़ देंगे।
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