ग्राउंड-अप कंस्ट्रक्शन ऋण

ड्रॉ एक पूर्ण, निरीक्षण किए गए निर्माण मील के पत्थर से जुड़ी धनराशि की रिलीज है — आमतौर पर नींव, फ्रेमिंग, ड्राई-इन (मौसम-रोधी आवरण), मैकेनिकल/इलेक्ट्रिकल/प्लंबिंग (MEP), और फिनिश। प्रत्येक ड्रॉ जारी होने से पहले, ऋणदाता (या तीसरे पक्ष का निरीक्षक) सत्यापित करता है कि पिछला चरण पूरा हो गया है। आप केवल वास्तव में आहरित राशि पर ब्याज का भुगतान करते हैं, इसलिए आपकी वहन लागत परियोजना की प्रगति के साथ बढ़ती है न कि पहले दिन ही पूरे शेष राशि के साथ आपको प्रभावित करती है।

A फिक्स-एंड-फ्लिप ऋण मौजूदा इमारत के नवीनीकरण का वित्तपोषण करता है। एक ग्राउंड-अप निर्माण ऋण कच्ची या बेहतर भूमि से एक नई संरचना के निर्माण का वित्तपोषण करता है — नवीनीकरण के लिए कोई मौजूदा इमारत नहीं है, इसलिए ऋण नींव से लेकर अधिभोग प्रमाण पत्र तक पूर्ण ऊर्ध्वाधर निर्माण को कवर करता है। ग्राउंड-अप ऋणों की अवधि आमतौर पर लंबी (12–36 महीने) होती है, राशि बड़ी होती है, और ड्रॉ और निरीक्षण अनुसूची अधिक कठोर होती है, क्योंकि ऋणदाता एक ऐसी परियोजना को निधि दे रहा है जो जाते समय अपना स्वयं का संपार्श्विक बनाती है।

Loan-to-cost (LTC) कुल परियोजना लागत (भूमि + हार्ड निर्माण + सॉफ्ट लागत) का वह प्रतिशत है जिसे ऋणदाता वित्तपोषित करेगा। अनुभवी प्रायोजकों के लिए ग्राउंड-अप निर्माण ऋणदाता आमतौर पर कुल परियोजना लागत का 70-90% फंड देते हैं, जिसमें उधारकर्ता बाकी राशि डाउन पेमेंट या भूमि इक्विटी के रूप में योगदान करता है। सटीक अनुपात परियोजना के प्रकार, पूर्ण होने के बाद के मूल्य और प्रायोजक के ट्रैक रिकॉर्ड पर निर्भर करता है।

जरूरी नहीं। जमीन का स्वामित्व पूरी तरह से आपके पास हो सकता है, ऋण की राशि से खरीदी जा सकती है (भूमि लागत उस कुल परियोजना लागत का हिस्सा बन जाती है जिसे ऋणदाता वित्तपोषित करता है), या अनुबंध के तहत हो सकती है। यदि आप पहले से ही जमीन के पूर्ण मालिक हैं, तो आपकी भूमि इक्विटी अक्सर आपके आवश्यक डाउन पेमेंट में गिनी जाती है, जिससे क्लोजिंग के समय आपको कम नकदी लाने की आवश्यकता होती है।

हाँ, हालांकि शर्तें अधिक रूढ़िवादी हो सकती हैं। ऋणदाता प्रायोजक के अनुभव को बहुत महत्व देते हैं, इसलिए पहली बार निर्माण करने वाले को आमतौर पर कम लोन-टू-कॉस्ट अनुपात (70% के करीब), अधिक डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है, और उन्हें स्वयं जीसी के रूप में कार्य करने के बजाय परियोजना पर एक लाइसेंस प्राप्त जनरल कांट्रेक्टर की आवश्यकता हो सकती है। एक अनुभवी जीसी या सह-प्रायोजक के साथ साझेदारी करने से आपकी शर्तें काफी बेहतर हो सकती हैं।

आपके पास तीन सामान्य निकास (एग्जिट) विकल्प हैं। पहला, एक कंस्ट्रक्शन-टू-परमानेंट लोन, सर्टिफिकेट ऑफ ऑक्यूपेंसी जारी होते ही आपके निर्माण बैलेंस को स्वचालित रूप से दीर्घकालिक बंधक (मॉर्गेज) में परिवर्तित कर देता है - कोई दूसरी क्लोजिंग नहीं। दूसरा, आप एक अलग ऋण में पुनर्वित्त (रीफाइनेंस) कराते हैं जैसे कि DSCR मॉर्गेज (किराये की संपत्तियों के लिए) या एक कमर्शियल मॉर्गेज (स्वयं के कब्जे वाले के लिए)। तीसरा, यदि आप पूर्ण परियोजना बेच रहे हैं, तो आप क्लोजिंग के समय बिक्री से प्राप्त राशि से निर्माण ऋण का भुगतान कर देते हैं।