Hipotecas residenciales para trabajadores independientes (Non-QM)
Financiamiento hipotecario para emprendedores: califique con estados de cuenta bancarios, no con declaraciones de impuestos
Desde $100K hasta $5M para residencias principales, segundas viviendas y propiedades de inversión. Los préstamos Non-QM utilizan ingresos basados en estados de cuenta bancarios y suscripción de flujo de caja: sin W-2, sin limitaciones de declaración de impuestos, sin barreras de DTI.
¿Listo para comenzar?
Solicite ahora para una precalificación. Solo verificación de crédito blanda: sin impacto en su puntaje. Preaprobación instantánea para compartir.
Las tasas, los plazos, las tarifas y los tiempos de financiación varían según el prestamista, la elegibilidad del solicitante y los requisitos del programa.
Una hipoteca no calificada (Non-QM) es un préstamo hipotecario diseñado para prestatarios cuyos ingresos no encajan en el molde estrecho de los préstamos convencionales respaldados por agencias. Para emprendedores autónomos, contratistas independientes, trabajadores gig y dueños de negocios que aprovechan deducciones fiscales legítimas, las hipotecas convencionales a menudo crean un techo artificial: sus ingresos imponibles parecen menores que sus ingresos reales del flujo de caja, y la relación deuda-ingreso (DTI) en la que confían Fannie Mae y Freddie Mac lo penaliza por ello. Las hipotecas Non-QM para autónomos resuelven esto calificándolo según el flujo de efectivo que realmente pasa por sus cuentas bancarias, no según el resultado final de su declaración de impuestos. La regla de Capacidad de Pago de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor establece los estándares que un prestamista debe cumplir para verificar que usted puede pagar; los prestamistas Non-QM cumplen con ese estándar a través de documentación de ingresos alternativa en lugar de la vía de W-2 / declaración de impuestos.
La estructura Non-QM más común para prestatarios autónomos es el préstamo basado en estados de cuenta bancarios. En lugar de declaraciones de impuestos y talones de pago, el prestamista revisa de 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios personales o comerciales para calcular un ingreso mensual calificable, a menudo utilizando un porcentaje del total de depósitos (el método de 'ratio de gastos' o 'flujo de caja') o conciliado con un estado de ganancias y pérdidas hasta la fecha. Esto refleja los ingresos con los que usted realmente vive, no la cifra que queda después de la depreciación, los gastos de comidas de negocios y La Sección 179 deducciones. Según la guía del IRS para individuos autónomos, más de 30 millones de estadounidenses obtienen ingresos por cuenta propia, y la gran mayoría utiliza deducciones que reducen legalmente sus ingresos imponibles. Lo convencional suscripción trata esa cifra reducida como su verdadero poder adquisitivo. La suscripción Non-QM trata su actividad bancaria como su verdadero poder adquisitivo.
Las hipotecas Non-QM para autónomos están disponibles para una gama más amplia de tipos de propiedad y ocupación de lo que muchos prestatarios creen: residencias principales, segundas viviendas y propiedades de inversión. Admiten financiamiento de compra, refinanciamiento de tasa y plazo, y refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out): una herramienta poderosa para los propietarios que desean convertir capital de la vivienda en capital de trabajo capital para su negocio sin vender la casa. Los plazos duran de 15 a 30 años con opciones de tasa fija y solo intereses; la estructura de solo intereses puede reducir significativamente el pago mensual durante los años en que su negocio esté reinvirtiendo fuertemente. Los pagos iniciales suelen oscilar entre el 10 y el 20%, dependiendo del crédito, el tipo de propiedad y el programa Non-QM específico. Los cierres toman de 10 a 25 días, significativamente más rápido que el cronograma convencional de 45 a 60 días, porque no hay turno de suscripción de agencia ni revisión de declaraciones de impuestos.
El desafío con Non-QM es que es un mercado especializado. No todos los prestamistas ofrecen Non-QM, y los que lo hacen ejecutan su propio programa de estados de cuenta bancarios con diferentes métodos de cálculo de ingresos, ratios de gastos, requisitos de reserva y hojas de tasas. Un prestatario que califica bien con un prestamista Non-QM puede tener un precio 1.5% más alto en otro por razones que no tienen nada que ver con el perfil del prestatario. Let's Syndicate pone su solicitud única frente a múltiples prestamistas Non-QM simultáneamente; usted compara ofertas reales de tasas, plazos y retiros de efectivo lado a lado, con una sola consulta de crédito suave, y elige la oferta que realmente refleja su flujo de caja. Vea el catálogo completo de opciones de financiamiento o compare Non-QM con nuestras Hipotecas para Inversión Residencial para acuerdos de propiedades que generan ingresos.
Un proceso simple y rápido
Enviíe estados de cuenta bancarios y P&L
Proporcione de 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios personales o comerciales y un estado de ganancias y pérdidas hasta la fecha. No se requieren declaraciones de impuestos, ni W-2, ni talones de pago.
Consulta de crédito suave y revisión de flujo de caja
Una verificación de crédito suave (sin impacto en el puntaje) y un análisis de flujo de caja de sus depósitos bancarios determinan sus ingresos calificables y el monto del préstamo precalificado.
Compare ofertas de prestamistas Non-QM
Revise ofertas reales de múltiples prestamistas Non-QM (no convencionales) — tasas, términos, límites de LTV y opciones de retiro de efectivo — todo en un solo lugar, con una sola consulta suave de crédito.
Cierre y múdese
Seleccione la mejor oferta, complete la suscripción final y la tasación, y cierre en 10–25 días. Usted se muda a su hogar (o lo refinancia) sin la barrera convencional del DTI.
Cómo utilizan las empresas este financiamiento
Comprador de vivienda por cuenta propia
Propietarios únicos con Anexo C, dueños de LLC y socios cuyo flujo de caja real es sólido pero cuyos ingresos en la declaración de impuestos se ven reducidos por deducciones legítimas.
Compra con estados de cuenta bancarios
Compre una residencia principal o una segunda vivienda utilizando 12–24 meses de estados de cuenta bancarios en lugar de declaraciones de impuestos y formularios W-2.
Refinanciamiento con retiro de efectivo para capital de negocios
Convierta el valor líquido de su hogar en capital de trabajo para su negocio — financie inventario, nómina, equipo o expansión sin vender la propiedad.
Segunda vivienda o propiedad vacacional
Financie una segunda vivienda o propiedad vacacional basándose en estados de cuenta bancarios, con plazos de hasta 30 años y opciones de solo intereses.
Trabajadores independientes y contratistas 1099
Trabajadores de transporte compartido, freelance, consultoría y contratistas con ingresos 1099 y depósitos mensuales variables califican según el flujo de caja, no por el W-2 de un solo empleador.
- No se requieren declaraciones de impuestos — califique según los ingresos de sus estados de cuenta bancarios
- Suscripción basada en estados de cuenta bancarios O en pérdidas y ganancias — basada realmente en el flujo de caja
- Disponible para residencias principales, segundas viviendas y propiedades de inversión
- El refinanciamiento con retiro de efectivo convierte el valor líquido de su vivienda en capital de trabajo empresarial
- Plazos de 15–30 años con opciones de tasa fija y solo intereses
- Sin requisitos de W-2 o recibos de nómina — diseñado para quienes trabajan por cuenta propia
- Acepta ingresos 1099, K-1, Anexo C y combinados de W-2 / trabajo por cuenta propia
- Cierre más rápido que el convencional — 10–25 días, sin la espera de suscripción de agencias
- ◆12–24 meses de estados de cuenta bancarios personales o comerciales
- ◆Puntaje de crédito personal de 640+ (varía según el prestamista y el programa)
- ◆Pago inicial del 10–20% (varía según el tipo de propiedad, crédito y prestamista)
- ◆Verificación de licencia de trabajo por cuenta propia / negocio
- ◆Estado de resultados (pérdidas y ganancias) del año hasta la fecha (algunos prestamistas)
- ◆Tasación de la propiedad y, para algunos programas, un calendario de alquiler
- ◆Reservas de 2–6 meses de PITI (varía según el prestamista y el programa)
El contratista cuyas declaraciones de impuestos decían que no podía pagar la casa que sí podía costear
Cómo un préstamo Non-QM basado en estados de cuenta bancarios cerró una residencia principal de $620K después de dos rechazos convencionales
Un contratista general en Tampa había trabajado por cuenta propia durante nueve años y depositaba constantemente entre $38,000 y $52,000 al mes en sus cuentas comerciales. Sobre el papel, después de la depreciación de su equipo, vehículo y una oficina en casa —además de las deducciones legítimas de la Sección 179—, su ingreso imponible reportado era de $112,000. Había hecho una oferta por una residencia principal de $620,000 y fue preaprobado por su banco local. Tres semanas después, el asegurador del banco rechazó el archivo: su relación deuda-ingreso con el nuevo pago resultó ser del 47%, un punto por encima de la superposición de agencia del 46% del banco, y su 'ingreso' fue la cifra posterior a las deducciones.
Llegó a Let's Syndicate frustrado y a dos semanas de perder la casa. Realizamos una única precalificación de crédito blando a través de nuestra red de prestamistas Non-QM y lo vinculamos con tres prestamistas que ofrecen programas de estados de cuenta bancarios de 24 meses. Un prestamista calculó su ingreso calificable en el 75% de los depósitos mensuales promedio —aproximadamente $33,000 al mes—, lo que llevó su DTI a un cómodo 38%. El prestamista ofreció un crédito Non-QM fijo a 30 años al 7.875% con un 15% de pago inicial, sin necesidad de declaraciones de impuestos.
El préstamo se cerró en 18 días, antes de que expirara la contingencia de financiamiento de su contrato de compra. El contratista se mudó a la casa que claramente podía pagar; el flujo de caja para cubrir el pago estaba en sus estados de cuenta bancarios todo el tiempo. Más tarde utilizó un refinanciamiento con retiro de efectivo en la misma propiedad, una vez que las tasas bajaron, para obtener $90,000 de capital para su negocio destinados a un segundo equipo y una minicargadora, un movimiento que habría sido imposible bajo el tope de ingresos convencional que originalmente lo rechazó.
Resultado: Préstamo Non-QM basado en estados de cuenta bancarios de $527K cerrado en 18 días después de dos rechazos convencionales. Tasa fija a 30 años al 7.875%, 15% de pago inicial. Ingreso calificable basado en el 75% de los depósitos de 24 meses, sin declaraciones de impuestos.
El 'No' de un prestamista Non-QM es la preaprobación de otro
Non-QM no es un producto único; es una categoría de programas especializados y cada prestamista opera el suyo. Un prestamista utiliza 12 meses de estados de cuenta con un índice de gastos del 50%; otro usa 24 meses con un índice de gastos del 75%; un tercero concilia los depósitos bancarios frente a un estado de pérdidas y ganancias. La cifra de ingresos que lo descalifica en un prestamista puede calificarlo cómodamente en otro, para el mismo prestatario y la misma propiedad. Solicitar crédito a un prestamista Non-QM a la vez significa acumular rechazos que dicen más sobre el programa de ese prestamista que sobre usted.
Let's Syndicate coloca su solicitud única frente a múltiples prestamistas Non-QM simultáneamente. Usted ve ofertas reales de tasas, plazos, LTV y retiro de efectivo de prestamistas cuyos programas de estados de cuenta bancarios realmente se ajustan a su perfil de flujo de caja, con una sola verificación de crédito blando y sin afectar su historial con declaraciones de impuestos. Usted compara, elige y cierra con el prestamista que lee sus estados de cuenta bancarios de la forma en que su negocio realmente opera.
- Múltiples prestamistas Non-QM desde una sola solicitud: sin rechazos en serie
- Prestamistas vinculados a su programa de estados de cuenta bancarios (12 meses, 24 meses, P&L)
- Compare ofertas reales de tasas, plazos, LTV y retiro de efectivo lado a lado
- Una sola verificación de crédito blando: sin consultas rigurosas en cada prestamista
- Prestamistas que leen su flujo de caja, no su declaración de impuestos después de deducciones
Preguntas comunes sobre Hipotecas residenciales para trabajadores independientes (Non-QM)
Una hipoteca no calificada (Non-QM) es un préstamo hipotecario que no cumple con las estrictas pautas respaldadas por agencias como Fannie Mae o Freddie Mac. Un préstamo Non-QM para trabajadores por cuenta propia lo califica según los ingresos de sus estados de cuenta bancarios y su flujo de caja en lugar de formularios W-2 y declaraciones de impuestoslo que lo convierte en el camino estándar para emprendedores, contratistas y propietarios de negocios cuyo flujo de caja real es más sólido que su ingreso imponible.
No. La característica distintiva de un préstamo Non-QM basado en estados de cuenta bancarios es que utiliza de 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios personales o comerciales para calcular el ingreso calificable, generalmente un porcentaje de los depósitos totales, a veces conciliado con un estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha. No se requiere que presente declaraciones de impuestos personales o comerciales para calificar.
Una hipoteca convencional (de agencia) lo califica según el ingreso imponible, formularios W-2 y un ratio de deuda-ingreso que castiga las deducciones legítimas por trabajo por cuenta propia. Una hipoteca Non-QM lo califica según el flujo de caja que realmente se mueve a través de sus cuentas bancarias. Las tasas Non-QM son típicamente entre 0.5% y 1.5% más altas que las convencionales, pero el camino de calificación está diseñado para quienes trabajan por cuenta propia.
Los pagos iniciales generalmente oscilan entre el 10% y el 20%, dependiendo de su puntaje de créditoel tipo de propiedad (principal, segunda vivienda o inversión) y el programa Non-QM específico. Los refinanciamientos con retiro de efectivo pueden requerir un poco más de capital. Let's Syndicate lo ayuda a comparar los requisitos de pago inicial entre los prestamistas Non-QM en una sola gestión.
Algunos prestamistas Non-QM aceptan tan solo 12 meses de estados de cuenta bancarios, por lo que los prestatarios con un año completo de ingresos por cuenta propia pueden calificar, aunque un historial de 24 meses generalmente desbloquea mejores tasas y más programas. Si recientemente pasó de ser empleado (W-2) a trabajador por cuenta propia, algunos prestamistas combinarán los ingresos de empleo anteriores con sus depósitos bancarios de trabajo por cuenta propia.
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