Hypotheken für Selbstständige (Non-QM)
Baufinanzierung für Unternehmer – Qualifizieren Sie sich über Kontoauszüge, nicht über Steuererklärungen
Von 100.000 $ bis 5 Mio. $ für Hauptwohnsitze, Zweitwohnsitze und Anlageimmobilien. Non-QM-Darlehen nutzen das Einkommen laut Kontoauszügen und ein Cashflow-Underwriting – keine W-2-Formulare, keine Beschränkungen durch Steuererklärungen, keine DTI-Obergrenzen.
Bereit loszulegen?
Beantragen Sie jetzt Ihre Vorqualifizierung. Nur weiche Bonitätsprüfung — keine Auswirkungen auf Ihren Score. Sofortige Vorabgenehmigung zum Teilen.
Zinssätze, Laufzeiten, Geböhren und Finanzierungsfristen variieren je nach Kreditgeber, Eignung des Antragstellers und Programmanforderungen.
Eine Non-Qualified Mortgage (Non-QM) ist ein Immobiliendarlehen für Kreditnehmer, deren Einkommen nicht in das enge Raster konventioneller, bankenunabhängiger Kreditvergabe passt. Für selbstständige Unternehmer, unabhängige Auftragnehmer, Gig-Worker und Geschäftsinhaber, die legitime Steuerabzüge nutzen, schaffen konventionelle Hypotheken oft eine künstliche Obergrenze – Ihr zu versteuerndes Einkommen sieht geringer aus als Ihr tatsächliches Cashflow-, und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI), auf das sich Fannie Mae und Freddie Mac stützen, bestraft Sie dafür. Non-QM-Hypotheken für Selbstständige lösen dies, indem sie Sie auf Basis des Cashflows qualifizieren, der tatsächlich über Ihre Bankkonten fließt, nicht auf Basis des Nettoergebnisses Ihrer Steuererklärung. Die „Ability-to-Repay“-Regel des Consumer Financial Protection Bureau legt die Standards fest, die ein Kreditgeber erfüllen muss, um Ihre Rückzahlungsfähigkeit zu prüfen – Non-QM-Kreditgeber erfüllen diesen Standard durch alternative Einkommensnachweise anstelle des Weges über W-2-Formulare oder Steuererklärungen.
Die gebräuchlichste Non-QM-Struktur für selbstständige Kreditnehmer ist das Bank-Statement-Darlehen. Anstatt Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen prüft der Kreditgeber 12 bis 24 Monate an privaten oder geschäftlichen Kontoauszügen, um ein qualifizierendes monatliches Einkommen zu berechnen – oft unter Verwendung eines Prozentsatzes der Gesamteinzahlungen (die „Aufwandsquote“ oder „Cashflow“-Methode) oder abgeglichen mit einer aktuellen Gewinn- und Verlustrechnung. Dies spiegelt das Einkommen wider, von dem Sie tatsächlich leben, und nicht die Zahl, die nach Abschreibungen, Geschäftsessen und Section 179 Abzügen verbleibt. Laut der IRS-Anleitung für Selbstständigeerzielen mehr als 30 Millionen Amerikaner ein Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit – und die überwältigende Mehrheit nutzt Abzüge, die ihr zu versteuerndes Einkommen rechtmäßig reduzieren. Konventionelle Kreditvergabe Risikoprüfung behandelt diesen reduzierten Wert als Ihre wahre Ertragskraft. Non-QM-Underwriting behandelt Ihre Bankaktivitäten als Ihre wahre Ertragskraft.
Non-QM-Hypotheken für Selbstständige sind für eine größere Bandbreite an Immobilien- und Nutzungsarten verfügbar, als viele Kreditnehmer annehmen: Hauptwohnsitze, Zweitwohnsitze und Anlageimmobilien. Sie unterstützen den Erwerb, Refinanzierungen mit Zins- und Laufzeitänderungen sowie Cash-out-Refinanzierungen – ein mächtiges Instrument für Eigentümer, die Eigenheimkapital in Betriebskapital Liquidität für ihr Unternehmen umwandeln möchten, ohne das Haus zu verkaufen. Die Laufzeiten betragen 15 bis 30 Jahre mit Optionen für festverzinsliche Darlehen sowie reine Zinszahlungsmodelle; die reine Zinsstruktur kann die monatliche Belastung in den Jahren, in denen Ihr Unternehmen stark reinvestiert, spürbar senken. Anzahlungen liegen je nach Bonität, Immobilientyp und speziellem Non-QM-Programm typischerweise zwischen 10–20 %. Abschlüsse erfolgen in 10–25 Tagen – spürbar schneller als der konventionelle Zeitrahmen von 45–60 Tagen, da keine bankenunabhängige Prüfung und keine Steuererklärungsprüfung erforderlich ist.
Die Herausforderung bei Non-QM besteht darin, dass es sich um einen Spezialmarkt handelt. Nicht jeder Kreditgeber bietet Non-QM an, und die Kreditgeber, die es tun, betreiben jeweils ihr eigenes Bank-Statement-Programm mit unterschiedlichen Einkommensberechnungsmethoden, Aufwandsquoten, Reserveanforderungen und Zinslisten. Ein Kreditnehmer, der bei einem Non-QM-Kreditgeber gut abschneidet, kann bei einem anderen aus Gründen, die nichts mit dem Profil des Kreditnehmers zu tun haben, 1,5 % teurer eingestuft werden. Let's Syndicate präsentiert Ihren einzelnen Antrag gleichzeitig bei mehreren Non-QM-Kreditgebern – Sie vergleichen reale Zins-, Laufzeit- und Cash-out-Angebote direkt nebeneinander mit nur einer weichen Bonitätsprüfung und wählen das Angebot, das Ihren Cashflow tatsächlich widerspiegelt. Sehen Sie sich den vollständigen Katalog der Finanzierungsoptionen an oder vergleichen Sie Non-QM mit unseren Hypotheken für Wohninvestitionen für renditeorientierte Immobilien.
Ein einfacher, schneller Prozess
Kontoauszüge & GuV einreichen
Legen Sie 12–24 Monate an privaten oder geschäftlichen Kontoauszügen sowie eine aktuelle Gewinn- und Verlustrechnung vor. Keine Steuererklärungen, keine W-2-Formulare, keine Gehaltsabrechnungen erforderlich.
Weiche Bonitäts- & Cashflow-Prüfung
Eine weiche Bonitätsprüfung (ohne Auswirkungen auf Ihren Score) und eine Cashflow-Analyse Ihrer Bankeinzahlungen bestimmen Ihr qualifizierendes Einkommen und die Höhe Ihres vorqualifizierten Darlehens.
Angebote von Non-QM-Kreditgebern vergleichen
Prüfen Sie echte Angebote von mehreren Non-QM-Kreditgebern – Zinssätze, Laufzeiten, LTV-Grenzen und Auszahlungsoptionen – alles an einem Ort, mit nur einer weichen Bonitätsprüfung.
Abschluss & Einzug
Wählen Sie das beste Angebot, schließen Sie die endgültige Kreditprüfung und Wertermittlung ab und schließen Sie den Vorgang in 10–25 Tagen ab. Sie ziehen in Ihr Zuhause ein (oder refinanzieren es) ohne die konventionelle DTI-Hürde.
Wie Unternehmen diese Finanzierung nutzen
Selbstständiger Eigenheimkäufer
Einzelunternehmer laut Schedule C, LLC-Inhaber und Partner, deren tatsächlicher Cashflow stark ist, deren Einkommen laut Steuererklärung jedoch durch legitime Abzüge reduziert ist.
Kauf auf Basis von Kontoauszügen
Kaufen Sie einen Hauptwohnsitz oder ein Ferienhaus unter Verwendung von 12–24 Monaten Einkommensnachweis durch Kontoauszüge anstelle von Steuererklärungen und W-2-Formularen.
Cash-Out-Refinanzierung für Geschäftskapital
Wandeln Sie Eigenheimkapital in Betriebskapital für Ihr Unternehmen um – finanzieren Sie Inventar, Gehaltsabrechnungen, Ausrüstung oder Expansion, ohne die Immobilie zu verkaufen.
Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie
Finanzieren Sie einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie auf Basis von Kontoauszügen, mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und Optionen für reine Zinszahlungen.
Gig-Arbeiter & 1099-Vertragspartner
Fahrvermittler, Freiberufler, Berater und Auftragnehmer mit 1099-Einkommen und variablen monatlichen Einzahlungen qualifizieren sich über den Cashflow, nicht über das W-2-Formular eines einzigen Arbeitgebers.
- Keine Steuererklärungen erforderlich – Qualifikation über Einkommensnachweis durch Kontoauszüge
- Kreditprüfung auf Basis von Kontoauszügen ODER Gewinn-und-Verlust-Rechnung – echte Cashflow-basierte Prüfung
- Verfügbar für Hauptwohnsitze, Zweitwohnsitze und Anlageimmobilien
- Cash-out-Refinanzierung wandelt Eigenheimkapital in betriebliches Arbeitskapital um
- 15–30-jährige Laufzeiten mit Festzins- und Zinszahlungsoptionen
- Keine W-2- oder Gehaltsabrechnungsanforderung – speziell für Selbstständige entwickelt
- Akzeptiert 1099, K-1, Schedule C und gemischtes W-2-/Selbstständigeneinkommen
- Schnellerer Abschluss als konventionell – 10–25 Tage, keine Bearbeitungszeiten durch Agenturprüfungen
- ◆12–24 Monate persönliche oder geschäftliche Kontoauszüge
- ◆Persönlicher Kredit-Score 640+ (variiert je nach Kreditgeber und Programm)
- ◆10–20 % Anzahlung (variiert je nach Immobilientyp, Bonität und Kreditgeber)
- ◆Überprüfung der Selbstständigkeit / Gewerbeanmeldung
- ◆Gewinn-und-Verlust-Rechnung für das laufende Jahr (einige Kreditgeber)
- ◆Immobiliengutachten und, für einige Programme, ein Mietspiegel
- ◆Rücklagen von 2–6 Monaten PITI (variiert je nach Kreditgeber und Programm)
Der Auftragnehmer, dessen Steuererklärungen besagten, er könne sich das Haus nicht leisten, das er bezahlen konnte
Wie ein Non-QM-Darlehen auf Basis von Kontoauszügen den Abschluss für einen 620.000 $-Hauptwohnsitz nach zwei konventionellen Ablehnungen ermöglichte
Ein Generalunternehmer in Tampa war neun Jahre lang selbstständig und zahlte monatlich konstant 38.000–52.000 $ auf seine Geschäftskonten ein. Auf dem Papier belief sich sein steuerpflichtiges Einkommen nach Abschreibungen auf seine Ausrüstung, Fahrzeuge und ein Heimbüro – zuzüglich legitimer Abzüge nach Section 179 – auf 112.000 $. Er hatte ein Angebot für einen Hauptwohnsitz im Wert von 620.000 $ abgegeben und eine Vorabgenehmigung seiner örtlichen Bank erhalten. Drei Wochen später lehnte der Underwriter der Bank den Antrag ab: Sein Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) bei der neuen Zahlung lag bei 47 %, einen Punkt über dem 46%-Agentur-Overlay der Bank, und sein Einkommen wurde als Wert nach Abzügen berechnet.
Er kam frustriert zu Let's Syndicate, nur zwei Wochen davor, sein Haus zu verlieren. Wir führten eine einzige Soft-Credit-Vorabprüfung in unserem Non-QM-Kreditgebern-Netzwerk durch und vermittelten ihn an drei Kreditgeber, die 24-monatige Kontoauszugsprogramme anbieten. Ein Kreditgeber berechnete sein qualifizierendes Einkommen auf Basis von 75 % der durchschnittlichen monatlichen Einzahlungen – etwa 33.000 $/Monat –, wodurch sein DTI auf komfortable 38 % sank. Der Kreditgeber bot ein 30-jähriges festverzinsliches Non-QM-Darlehen zu 7,875 % bei 15 % Anzahlung an, ohne dass Steuererklärungen erforderlich waren.
Der Kredit wurde innerhalb von 18 Tagen abgeschlossen, bevor die Finanzierungsbedingung seines Kaufvertrags ablief. Der Unternehmer zog in das Haus ein, das er sich eindeutig leisten konnte – der Cashflow zur Deckung der Zahlung war die ganze Zeit auf seinen Kontoauszügen ersichtlich. Später nutzte er eine Cash-Out-Refinanzierung für dieselbe Immobilie, als die Zinsen sanken, um 90.000 $ Eigenkapital in sein Unternehmen für eine zweite Mannschaft und einen Kompaktlader zu investieren – ein Schritt, der unter der herkömmlichen Einkommensobergrenze, die ihn ursprünglich abgelehnt hatte, unmöglich gewesen wäre.
Ergebnis: 527.000 $ Non-QM-Bankkontoauszugsdarlehen innerhalb von 18 Tagen nach zwei herkömmlichen Ablehnungen abgeschlossen. 30 Jahre fest verzinst zu 7,875 %, 15 % Anzahlung. Qualifizierendes Einkommen basierend auf 75 % der 24-monatigen Einzahlungen, keine Steuererklärungen.
Das 'Nein' eines Non-QM-Kreditgebers ist die Vorabgenehmigung eines anderen Kreditgebers
Non-QM ist kein einzelnes Produkt – es ist eine Kategorie spezialisierter Programme, und jeder Kreditgeber führt seine eigenen. Ein Kreditgeber verwendet 12 Monate Auszüge mit einer 50%-Ausgabenquote; ein anderer verwendet 24 Monate mit einer 75%-Ausgabenquote; ein dritter gleicht Bankeinzahlungen mit einer Gewinn- und Verlustrechnung ab. Die Einkommenszahl, die Sie bei einem Kreditgeber disqualifiziert, kann Sie bei einem anderen komfortabel qualifizieren – für denselben Kreditnehmer und dieselbe Immobilie. Die Beantragung bei jeweils nur einem Non-QM-Kreditgeber bedeutet, Ablehnungen zu sammeln, die mehr über das Programm des Kreditgebers aussagen als über Sie.
Let's Syndicate stellt Ihren einzelnen Antrag gleichzeitig mehreren Non-QM-Kreditgebern vor. Sie sehen echte Angebote für Zinssatz, Laufzeit, LTV und Cash-out von Kreditgebern, deren Bankauszugsprogramme tatsächlich zu Ihrem Cashflow-Profil passen – mit nur einer Soft-Credit-Abfrage und ohne die Belastung durch Steuererklärungen. Sie vergleichen, Sie wählen und Sie schließen den Vertrag mit dem Kreditgeber ab, der Ihre Kontoauszüge so liest, wie Ihr Unternehmen tatsächlich läuft.
- Mehrere Non-QM-Kreditgeber mit einem Antrag – keine serienmäßigen Ablehnungen
- Kreditgeber passend zu Ihrem Bankauszugsprogramm (12 Monate, 24 Monate, GuV)
- Echte Angebote für Zinssatz, Laufzeit, LTV und Cash-out im direkten Vergleich
- Eine Soft-Credit-Abfrage – keine Hard-Inquiries bei jedem Kreditgeber
- Kreditgeber, die Ihren Cashflow lesen, nicht Ihre Steuererklärung nach Abzügen
Häufige Fragen zu Hypotheken für Selbstständige (Non-QM)
Ein Non-Qualified Mortgage (Non-QM) ist ein Wohnungsbaudarlehen, das nicht den strengen, agenturgestützten Richtlinien von Fannie Mae oder Freddie Mac entspricht. Ein Non-QM-Darlehen für Selbstständige qualifiziert Sie auf Basis von Bankauszügen und Cashflow anstelle von W-2-Formularen und Steuererklärungen, was es zum Standardweg für Unternehmer, Auftragnehmer und Geschäftsinhaber macht, deren tatsächlicher Cashflow stärker ist als ihr steuerpflichtiges Einkommen.
Nein. Das definierende Merkmal eines Non-QM-Darlehens auf Bankauszugsbasis ist, dass es 12 bis 24 Monate an persönlichen oder geschäftlichen Kontoauszügen verwendet, um das qualifizierende Einkommen zu berechnen – typischerweise ein Prozentsatz der Gesamteinzahlungen, manchmal abgeglichen mit einer Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Jahr. Sie sind nicht verpflichtet, persönliche oder geschäftliche Steuererklärungen einzureichen, um sich zu qualifizieren.
Eine herkömmliche (Agentur-)Hypothek qualifiziert Sie auf Basis des steuerpflichtigen Einkommens, W-2-Formularen und einer Schulden-Einkommens-Quote die legitime Abzüge für Selbstständige bestraft. Eine Non-QM-Hypothek qualifiziert Sie auf Basis des Cashflows, der tatsächlich über Ihre Bankkonten fließt. Non-QM-Zinssätze liegen typischerweise 0,5 %–1,5 % höher als bei herkömmlichen Hypotheken, aber der Qualifizierungsweg ist für Selbstständige konzipiert.
Anzahlungen liegen typischerweise zwischen 10–20 %, abhängig von Ihrer Kredit-Score, der Art der Immobilie (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Investition) und dem spezifischen Non-QM-Programm. Cash-Out-Refinanzierungen erfordern möglicherweise etwas mehr Eigenkapital. Let's Syndicate hilft Ihnen, die Anforderungen an die Anzahlung bei verschiedenen Non-QM-Kreditgebern in einem einzigen Durchgang zu vergleichen.
Einige Non-QM-Kreditgeber akzeptieren nur 12 Monate Kontoauszüge, sodass sich Kreditnehmer mit einem vollen Jahr selbstständigem Einkommen qualifizieren können – obwohl eine 24-monatige Historie normalerweise bessere Zinsen und mehr Programme ermöglicht. Wenn Sie kürzlich von einer W-2-Anstellung zur Selbstständigkeit gewechselt sind, kombinieren einige Kreditgeber das vorherige Anstellungseinkommen mit Ihren selbstständigen Bankeinzahlungen.
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