投資者的困境
房地產投資者 面臨一項根本性的挑戰：購買的物業越多，就越難獲得下一筆抵押貸款的資格。每一筆貸款物業都會增加個人的債務收入比（DTI），最終，傳統貸款機構會拒絕提供貸款——無論物業產生多少租金收入。
DSCR 貸款 解決這個問題的方法是根據物業的現金流而非借款人的個人收入來進行資格評估。這使得投資者能夠擴大其投資組合，而不會達到限制傳統抵押貸款的個人DTI上限。
為什麼 DSCR 貸款 是投資者的遊戲規則改變者
傳統投資物業抵押貸款需要完整的收入證明——W-2稅表、納稅申報單、工資單——並計算您的 債務收入比 所有物業的總債務收入比。對於那些因折舊、沖銷和業務費用導致納稅申報單顯示淨收入較低的自僱投資者而言，傳統的資格審查幾乎是不可能的。
DSCR (債務償還能力比率) 貸款完全免除了收入證明要求。相反，它們評估目標物業的租金收入是否足以支付抵押貸款。如果物業的DSCR為1.0或更高（租金可覆蓋還款），您就能獲得資格——無論您的個人DTI如何。
投資組合擴展策略
以下是經驗豐富的投資者如何利用DSCR貸款建立10、20甚至50處以上租賃物業組合的方法：
第一步：通過短期融資獲取
使用短期過橋貸款或 翻新轉售貸款（fix-and-flip loans）購買不良資產或低於市場價的物業。這些基於資產的貸款可在幾天內結算，無需收入證明——它們是基於物業價值和您的過往記錄。
第二步：翻新與穩定
翻新物業以提高其價值和租賃性。一旦翻新完成，將物業出租給租戶。此時物業已擁有穩定的租金收入，可通過租賃協議和市場租金評估進行驗證。
第三步：再融資為 DSCR 貸款
一旦物業出租且情況穩定，將短期過橋貸款再融資為長期DSCR貸款。DSCR貸款機構根據物業的租金收入而非您的個人DTI來審核您的資格。這將高利率的短期過橋貸款替換為低利率、15至30年的抵押貸款。
第四步：重複
如果物業的評估價值高於您的總項目成本（購買+翻新），現金支取再融資（cash-out refinance）可能會返還您大部分或全部的初始資本。利用該資本收購下一個物業——並重複此循環。
投資者所需的DSCR貸款要求
| 要求 | 標準規範 | 備註 |
|---|---|---|
| 最低DSCR | 1.0–1.25 | DSCR越高，利率和條款越優 |
| 最低信用分數 | 620–680 | 分數越高價格越優惠 |
| 最高貸款價值比（LTV，購買） | 75%–80% | 需支付20%–25%的首付 |
| 最高貸款價值比（LTV，再融資） | 70%–75% | 現金支取可能限制在70% LTV |
| 準備金 | 每處物業6個月的PITI（本金、利息、稅款和保險） | 部分貸款機構要求4處以上物業需準備12個月 |
| 收入證明 | 無 | 僅限物業現金流 |
| 評估 | 必填 | 包含市場租金分析 |
計算DSCR：一個真實案例
讓我們來進行一次典型租賃物業的DSCR計算：
物業：一棟單戶住宅，購買價格為$200,000，每月租金為$2,000。
每月費用：本金與利息：$1,200（利率7.5%，30年期，80% LTV）；房產稅：$250；保險：$100。每月總房屋支出（PITI）：$1,550。
DSCR = 每月租金 / 每月PITI = $2,000 / $1,550 = 1.29
1.29的DSCR意味著租金收入覆蓋抵押貸款後還有29%的剩餘。大多數DSCR貸款機構要求最低為1.0，而1.25或更高的DSCR則可獲得最優利率。
管理多項DSCR貸款
擴張中的投資者最常見的問題之一是：「我可以擁有多少筆DSCR貸款？」答案取決於貸款機構：
- 部分貸款機構對每位借款人的融資房產數量上限為 4 套（類似於房利美的限制）。
- 其他機構則允許在擁有更強大儲備金的情況下，最多融資 10 套房產。
- 投資組合 DSCR 貸款機構可能沒有硬性上限，但會評估整體投資組合的健康狀況。
- 不同的貸款機構有不同的限制，這正是多方貸款機構媒合服務的價值所在。
Let's Syndicate 的網絡包含多個擁有不同投資組合上限的 DSCR 貸款機構。當您進行預審時，我們會為您媒合那些限制條件符合您當前及計劃中投資組合規模的貸款機構。
Let's Syndicate 如何將投資者與 DSCR 貸款機構聯繫起來
無論您是購買第一套出租房，還是為您的第二十套房產進行再融資，Let's Syndicate 都會透過單次預審將您與 DSCR 貸款機構聯繫起來。我們的人工智慧媒合系統會考慮您的 信用分數、房產的預估租金、LTV（貸款價值比）以及您的投資組合規模，以識別最可能以具競爭力利率核准貸款的機構。
這 無硬性信用查詢無需稅務申報，且無任何義務。您將收到多份報價，並選擇最適合您投資策略的一份。
常見問題集
DSCR 貸款會向信用報告機構報告嗎？
大多數 DSCR 貸款機構會向企業信用報告機構報告，而非 個人信用 機構。這意味著 DSCR 貸款通常不會影響您的個人信用評分，也不會出現在您的個人信用報告上，從而保持您取得其他融資的資格。
我可以使用 DSCR 貸款進行短期出租或 Airbnb 嗎？
部分 DSCR 貸款機構接受短期租賃收入，而其他機構則僅考慮長期租賃協議。如果您計劃將房產用於短期出租，請在申請前確認該貸款機構的相關政策。
如果我的出租房產空置會怎樣？
DSCR 貸款沒有空置保障——無論入住率如何，您都必須負責償還房貸。這就是為什麼貸款機構要求儲備金（通常為 6 個月的 PITI，即本金、利息、稅款和保險）以支付空置期間的費用。
